【威海市】城鄉規劃管理技術規定(土地使用、建筑管理)

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1第一章 總 則

第一章 總 則

第一條  為加強城鄉規劃管理,保證城鄉規劃科學有效實施,根據有關法律、法規及技術規范的規定,結合本市實際,制定本規定。

第二條  在威海市所轄區、國家級開發區范圍內進行各項建設活動,應當遵守本規定。

第三條  編制詳細規劃和建筑設計應符合本規定及環保、環衛、衛生防疫、風貌綠化、人防、國防、消防、氣象、抗震、防汛、供水、排水、海港、鐵路、航空、安全、道路、通信、工程管線、地下工程、測量標志、歷史文物保護、農田水利等方面的規定。











2第二章 城鄉用地分類與使用

第二章  城鄉用地分類與使用

第四條  城鄉用地按照《城市用地分類與規劃建設用地標準》GB 50137—2011進行分類,城鄉用地分類和代碼可用于城鄉規劃的文件和圖紙。

第五條  提倡合理的用地類別兼容與混合使用。用地類別兼容與混合使用應符合環境相容、結構平衡、景觀協調等原則,使用范圍和要求見本規定附件1。

第六條  各類建設工程項目的選址,應充分考慮地形條件、基本生態控制線、基礎設施配套完善程度等因素。除文登區、臨港區等現狀海拔整體較高區域外,海拔60米以上地帶不宜安排新建建筑物。根據經濟社會發展確需建設的,經市城鄉規劃委員會、市政府研究同意后,方可實施建設。

第七條  各類建設用地的使用,應按照經批準的詳細規劃執行。凡需改變規劃用地性質的,應先提出規劃調整的意見,按照規劃調整的程序和權限批準后執行。

第八條  加大城市地下空間開發力度,提高城市空間資源利用率。按照地上地下統一規劃、先地下后地上建設的原則,統籌安排軌道交通、市政管溝、商業服務、停車和人防等設施,使城市功能合理有序向地下延伸。


3第三章 建筑容量控制指標

第三章 建筑容量控制指標

第九條  單一類型的建設用地,其建筑容量控制指標(含建筑密度和容積率指標,下同)見本規定附件2。

混合類型的建設用地,其建筑容量控制指標應按照不同性質建設用地的分類分別執行。

難以分類執行的建設用地,按不同性質建筑的建筑面積比例和不同的建筑容量控制指標換算建筑容量綜合控制指標。

第十條  未列入本規定附件2的科研機構、大中專院校、中小學校、托幼機構、體育場(館)、醫療衛生、文化藝術以及軍事等設施的建筑容量控制指標,應按照經批準的詳細規劃和有關專業規定執行。

第十一條  原有建筑的建筑容量控制指標已超出規定值的,不得在原有建設用地范圍內進行擴建。

第十二條  建設用地為公眾提供永久性開放空間,在符合有關規定的前提下,每提供1平方米有效開放空間,允許增加2平方米建筑面積。增加建筑面積總計不得超過核定建筑面積的20%。


4第四章 規劃與建筑設計

第四章  規劃與建筑設計

第十三條  規劃編制應貫徹以人為本、可持續發展原則,倡導集約緊湊布局、生態廊道間隔、公交導向開發、歷史文化保護、職住平衡、綠道出行和低沖擊開發等規劃理念,運用互聯網、大數據等信息技術,打造綠色低碳、山海相間、文脈傳承、生態宜居的生活環境。

第十四條  在規劃編制各環節引入城市設計機制,對空間景觀、布局結構、環境協調、造型色彩等進行充分論證和研究,形成強制性和引導性指標,科學指導城鄉建設。

第十五條  編制詳細規劃應符合《威海市域生態控制線規劃》、《威海市區公共開放空間布局規劃》、《威海市區公共設施布局專項規劃》、《威海市區工業園配套設施布局規劃》等相關規劃,嚴格執行紅線、綠線、藍線、黃線、紫線控制要求。

第十六條  在符合建筑高度分區布局規劃的前提下,提倡采用低密度塔式高層建筑,打造優美的城市天際線。塔式高層建筑高寬比不宜低于3:2,塔式高層住宅建筑單元組合數不應超過2個。

除大型公共建筑和工業建筑外,建筑面寬按建筑高度的變化控制。建筑高度小于或等于40米的,其最大連續面寬不宜大于60米;建筑高度大于40米的,其最大連續面寬不宜大于50米。

第十七條  工業區內應科學合理配置各類生產、生活服務設施和公共綠地,相對集中布局。

第十八條  居住區內應科學合理配置社區綜合服務中心(包括醫療衛生、文化活動、警務、物業管理和居委會等用房)、托幼機構、養老服務等公共服務設施,相對集中布局,設置相應室外活動空間。

居住區公共服務設施配置要求見本規定附件3。

第十九條  居住區內應科學合理配置籃球場、排球場、羽毛球場、小型足球場等公共體育活動場地,適應全民健身和青少年體育活動需求。

第二十條  居住區內應科學合理配置商業服務、菜市場、金融郵電、市政公用等公共服務設施,采用相對集中與適當分散相結合的方式合理布局,方便經營管理。沿住宅建筑山墻之間不得采用帶狀布局模式設置商業網點。

第二十一條  居住區內應實行人車分流,高品質居住小區應降低地面停車率,提倡車輛全部進入地下停車場。

第二十二條  住宅建筑的儲藏室應設置在地下或半地下空間,儲藏室門應開向室內公共走道,不得直接開向室外。多層、高層住宅建筑底層不應設置分戶式室外庭院。

第二十三條  高層住宅建筑底層應設置為本樓居民服務的訪問、接待、休息、閱覽等公共服務空間以及信報箱、信息板等設施,其余部分宜設置為架空層。

第二十四條  地下車庫等地下建筑工程的方案設計應遵循因地制宜的原則,結合本市山體丘陵地勢特點,充分、合理地利用現狀地形,對場地設計進行精密計算,實現場地內土石方挖填平衡。

第二十五條  建筑設計應貫徹和執行節能減排的要求,大力推動綠色建筑發展。

第二十六條  建筑的風格、色彩、體量應符合建筑形象引導規劃的要求。重要建筑物單體設計應進行多方案比選、全方位分析,豐富區域空間界面,優化環境景觀效果,提升城市品質內涵和整體協調性。、

第二十七條  沿城市道路兩側的重要公共建筑應考慮光亮工程設置。

第二十八條  建筑外墻宜采用耐久外裝材料。沿城市道路兩側的建筑外墻宜采用面磚或石材等外裝材料,底層裙房外墻應采用干掛石材等外裝材料。

第二十九條  空調室外機擱板、壁掛式太陽能集熱器、設備平臺、廣告標識等的位置和形式,應結合建筑立面一體化設計,設置封閉或圍護裝飾構件。廣告標識應位于建筑立面之內,不得設在屋面以上或伸出建筑立面之外。

第三十條  非成片拆遷改建的危房拆除重建工程應符合下列規定:

(一)經鑒定達到拆除重建的危險性等級;

(二)不得增加地上建筑面積,不得突破原有建筑的平面輪廓、海拔高度(包括屋脊、檐口或女兒墻)、室外地坪標高;

(三)符合用地條件和建筑保護等方面要求的,可合理增設地下建筑。

第三十一條  建設工程應由具有相應資質的單位,依照有關設計規范、標準及批準的詳細規劃或建設用地規劃條件進行設計。

第三十二條  建設單位委托設計單位進行建設工程設計或進行設計修改后,向規劃行政主管部門送審建設工程設計方案。

建設工程設計方案內容及要求見本規定附件4。


5第五章 建筑間距

第五章  建筑間距

第三十三條  建筑間距應符合相關設計規范以及日照、消防、通風、防災、景觀、視覺衛生、環保、工程管線和文物保護等方面的要求,建筑間距圖示見本規定附件5。

第三十四條  對于各類生活居住特征建筑,應采用日照分析軟件計算有效日照數據。日照標準應符合下列規定:

(一)每套住宅應至少有一個居住空間獲得大寒日累計不少于2小時的有效日照。

(二)老年人居住建筑的居住空間、醫院和療養院主要朝向的病房和療養室、中小學校主要朝向的教室,應獲得冬至日累計不少于2小時的有效日照。

(三)托幼機構建筑的主要生活用房(含活動室、寢室、音體活動室)應獲得冬至日累計不少于3小時的有效日照,室外活動場地內位于建筑日照陰影線以外的面積不少于1/2。

建筑日照計算方法及要求見本規定附件6。

第三十五條  非高層建筑遮擋生活居住特征建筑日照時,建筑間距應同時符合日照間距系數和日照分析軟件計算要求。

生活居住特征建筑間距應滿足上述要求,并符合下列規定:

(一)非高層建筑遮擋住宅、宿舍日照且正南向平行布置時,日照間距系數為1.55;遮擋其他生活居住特征建筑日照且正南向平行布置時,日照間距系數為1.8。

非正南向平行布置時,根據朝向與正南向的不同夾角,正面間距按《城市居住區規劃設計規范》GB 50180—93(2002年版)有關規定執行。

在滿足日照分析軟件計算要求前提下,按日照間距系數計算日照間距大于36米的,按36米控制。

(二)非高層建筑遮擋生活居住特征建筑日照且垂直布置時,遮擋建筑山墻寬度小于或等于12米的,正面間距不小于遮擋建筑高度的1倍;大于12米的,正面間距按平行布置控制。

(三)非高層建筑遮擋生活居住特征建筑日照且既非平行也非垂直布置時,兩幢建筑的夾角小于或等于45度的,最小正面間距按平行布置控制;大于45度的,按垂直布置控制。

(四)生活居住特征建筑與各類建筑之間正面間距不小于16米。

(五)非高層生活居住特征建筑與非高層建筑之間側面間距不小于6米;側面均有窗戶的,側面間距不小于8米;其中包含工業建筑的,側面間距不小于10米。

第三十六條  其他非高層建筑間距應符合下列規定:

(一)其他非高層建筑之間平行布置時,正面間距不小于較低一側建筑高度的1倍,且不小于10米。垂直布置時,建筑山墻寬度小于或等于12米的,正面間距不小于10米;大于12米的,按平行布置控制。既非平行也非垂直布置時,兩幢建筑的夾角小于或等于45度的,最小正面間距按平行布置控制;大于45度的,按垂直布置控制。

(二)其他非高層建筑之間側面間距不小于6米;其中包含工業建筑的,側面間距不小于10米。

(三)其他非高層建筑不遮擋生活居住特征建筑日照時,正面間距按本條第一項控制,且不小于16米。

第三十七條  高層建筑間距應符合下列規定(當遮擋生活居住特征建筑日照時,應同時符合日照分析軟件計算要求):

(一)高層建筑之間平行布置時,正面間距不小于36米。垂直布置時,建筑山墻寬度小于或等于16米的,正面間距不小于24米;大于16米的,按平行布置控制。既非平行也非垂直布置時,兩幢建筑的夾角小于或等于45度的,最小正面間距按平行布置控制;大于45度的,按垂直布置控制。

(二)高層建筑與各類建筑之間側面間距不小于13米。高層建筑山墻寬度大于16米的,按正面間距控制。

(三)高層建筑與非高層建筑之間(二者均非生活居住特征建筑)平行布置時,正面間距不小于非高層建筑高度的1倍,且不小于13米。垂直布置時,建筑山墻寬度小于或等于12米的,正面間距不小于13米;大于12米的,按平行布置控制。既非平行也非垂直布置時,兩幢建筑的夾角小于或等于45度的,最小正面間距按平行布置控制;大于45度的,按垂直布置控制。

(四)高層建筑遮擋非高層生活居住特征建筑日照時,正面間距按本條第一項控制;不遮擋日照時,正面間距按本條第三項控制,且不小于16米。

第三十八條  違法建筑、臨時建筑及私自改變使用性質的建筑,不適用本章建筑間距的規定。


6第六章 建筑退讓及建筑高度

第六章  建筑退讓及建筑高度

第三十九條  沿建設用地邊界布置的建筑,其離界距離應嚴格執行日照、消防、交通、文物保護、生態控制線等要求,并符合下列規定:

(一)當界外是待建設用地時,建筑離界距離根據界外用地規劃情況,按照本規定第五章確定的建筑間距一半預留,且不小于5米。

(二)當界外是已建保留建筑時,建筑離界距離除符合本條第一項規定外,還應同時符合本規定第五章建筑間距的有關規定。

(三)當界外是城市公共綠地、廣場等用地時,建筑離界距離不小于5米;當遮擋城市公共綠地、廣場日照時,按照多層居住用地的退讓要求控制建筑離界距離。

(四)當界外是自然山體時,建筑離界距離不小于10米。

(五)當建筑與用地邊界非平行布置時,建筑離界距離按之間最小間距控制,且不小于5米。

第四十條  在滿足建筑間距要求的前提下,建筑離界距離因條件限制不能符合本規定第三十九條規定的,經相鄰地塊產權人達成書面協議并經規劃行政主管部門核準后,可適當縮減建筑離界距離。

第四十一條  建筑后退城市道路紅線距離應符合下表規定:

上表中建筑后退距離均為下限。城市道路兩側規劃設置綠線的,應同時符合后退綠線距離的要求。主要朝向面臨城市主、次干路的高層建筑宜適當加大后退距離,按建筑高度24米以上每增加5米后退距離增加1米的標準控制。

除門衛室、大門、圍墻、地下室應急疏散出口、配電箱等市政設施用房外,退讓空間內不得進行其他地上建(構)筑物建設。

第四十二條  沿鐵路兩側的建筑后退距離應滿足《鐵路安全管理條例》的有關要求,并同時符合下列規定:

(一)建筑后退鐵路干線軌道中心線距離不小于50米,后退城際鐵路、鐵路支線、鐵路專用線軌道中心線距離不小于30米,圍墻后退鐵路軌道中心線距離不小于10米。

(二)高層建筑、高大構筑物(含水塔、煙囪等)、危險品倉庫和廠房后退鐵路軌道中心線距離,由規劃行政主管部門會同鐵路主管部門核定。

(三)位于鐵路道口周邊的建設工程,應符合鐵路道口管理的有關規定。

第四十三條  公路、軌道交通、氣象觀測場、工程管線及危險物品生產儲存等場所周邊的建筑后退距離,由規劃行政主管部門會同有關專業部門核定。

第四十四條  建筑后退基巖海岸距離不宜小于80米,后退砂質海岸距離不宜小于200米,后退堤岸等人工岸線距離不宜小于20米。

第四十五條  建筑周圍需要分界的,應采用綠籬或圍墻隔離。圍墻應符合下列規定:

(一)除建設項目特殊要求必須修建實體圍墻外,應采用通透圍墻,并符合整體景觀環境要求,圍墻基礎高度不超過0.6米,通透圍欄高度不超過1.5米。

(二)臨街圍墻、門衛室、大門的設置應符合消防、交通、工程管線等方面的規定,依據臨接道路的具體情況核定后退距離。非臨街圍墻不得逾越用地邊界,經相鄰地塊產權人達成書面協議的,可沿用地邊界修建共有圍墻。

第四十六條  建筑的高度,應嚴格執行日照、消防、景觀、航空、通信、文物保護等方面的要求,并符合下列規定:

(一)在有凈空高度控制的飛機場、氣象臺、電臺和其他無線電通信(含微波通信)設施周圍的建筑,其控制高度應符合有關凈空高度限制的規定。

(二)在歷史優秀建筑、文物保護單位紫線范圍內及風景名勝區規劃控制地段的建筑,其控制高度應符合建筑和文物保護的有關規定,進行視線景觀分析,提出控制高度和保護措施。

(三)高層建筑設計方案在審批時應進行視線景觀分析。

(四)沿城市道路兩側建筑的控制高度(H),除經批準的詳細規劃另有規定外,不應超過規劃道路紅線寬度(W)加建筑后退距離(S)之和的1.5倍,即:H≤1.5(W+S)。

建筑直接臨接或其面臨的道路臨接廣場、河道、電力線路保護區的,在計算控制高度時,可將廣場、河道、電力線路保護區的1/2寬度計入W值。


7第七章 停車場地設計

第七章  停車場地設計

第四十七條  新建、改建和擴建的各類建筑應配備相應的停車場(庫)。機動車停車場(庫)停車位的設置以小型汽車為計算標準。小型汽車停車位面積應按照下列標準控制:

(一)路邊停車帶為16—20平方米/車位;

(二)露天停車場為25—30平方米/車位;

(三)室內停車庫為30—35平方米/車位;

(四)地下停車庫為40—50平方米/車位。

機動車停車位指標以小型汽車為標準當量控制,按下表計算:

第四十八條  不同性質類別的建筑,機動車、非機動車停車位指標應不低于下表規定:

綜合建筑的停車位指標,按上表所列不同性質類別的建筑分項累計計算。

商務辦公、商業中心、飯(酒)店、高中檔旅館等商業設施設置地面停車位的比例不宜小于20%。

不同區域內商品住宅建筑的機動車停車位指標及地面停車率按以下標準執行:

(一)環翠區、文登區、高區、經區的中心區及東部濱海新城、雙島灣科技城,按照每100平方米建筑面積配置1個停車位,地面停車率不宜大于10%。

(二)環翠區張村鎮、溫泉鎮和文登經濟開發區、臨港區草廟子鎮、南海新區,按照每100平方米建筑面積配置0.8個停車位,地面停車率不宜大于15%。

(三)上述范圍之外的市區其他建制鎮,按照每100平方米建筑面積配置0.5個停車位,地面停車率不宜大于20%。

第四十九條  建設用地的車行出入口宜設置在次干路和支路上,如確需設置在主干路上,應設專用通道與主干路相連。

第五十條  車庫宜設置在建筑的半地下或地下,以提高地下空間利用率。地下車庫可與人防設施結合設置。

居住區地下車庫屋面覆土深度不應低于1.5米。在居住區集中公共綠地下設置地下車庫時,屋面覆土深度不應低于2.5米。

第五十一條  高層住宅建筑應設置樓、庫一體的全通式地下車庫,電梯應通至地下車庫內。當設置樓、庫分離的地下車庫時,應先建設或同步建設地下車庫,并與住宅建筑同時交付使用。


8第八章 建設用地的綠地

第八章 建設用地的綠地

第五十二條  綠地的規劃、建設和管理應符合《威海市區城市綠化辦法》的規定,綠地率的控制指標應符合下表的規定:

上表中綠地率指標除工業、倉儲項目外均為下限。除住宅、工業、倉儲項目外,舊城改造項目執行上表標準確有困難的,經規劃行政主管部門同意,綠地率可適當降低,但不應小于20%。

第五十三條  居住用地中除滿足上述綠地率的控制指標外,還應有集中公共綠地,包括居住區公共綠地、小區公共綠地、組團公共綠地和其他塊狀、帶狀公共綠地,其規模應符合下表規定:

綠地面積按《城市居住區規劃設計規范》GB 50180—93(2002年版)的有關規定計算。

第五十四條  建設用地的綠地應符合《威海市區公共開放空間布局規劃》和《威海市綠道網專項規劃》的要求,滿足應急避難場所設置、無障礙設計和雨水入滲等方面的相關規定。市區公共開放空間服務半徑和5分鐘步行可達范圍覆蓋率應符合下表規定:

第五十五條  建設用地的公共綠地應開放式布置,符合《威海市區中小型開放式綠地規劃布局導則》的要求,有較好的可視性、可達性和參與性,且至少應有一長邊與相應級別的道路相鄰。居住用地面積大于0.8公頃時,應提供不小于用地面積的5%作為開放式綠地。

9第九章 附 則

第九章 附 則

第五十六條  本規定下列用語的含義:

(一)建筑密度:是指建筑底層占地面積與建設用地面積的比值(以百分比表示)。

(二)容積率:是指各類建筑的建筑面積總和與建設用地面積的比值。

(三)低層住宅:是指一層至三層(含三層)住宅。

(四)多層住宅:是指四層至六層(含六層)住宅。

(五)中高層住宅:是指七層至九層(含九層)住宅。

(六)高層建筑:是指高度為24米以上的公共建筑及十層以上(含十層)的居住建筑。

(七)正面間距:是指遮擋建筑與被遮擋建筑主要朝向外墻面之間的垂直距離。

(八)側面間距:是指兩建筑次要朝向外墻面之間的垂直距離。

(九)日照間距系數:是指根據日照標準確定的建筑正面間距與遮擋建筑高度的倍數值。

(十)地下建筑深度:是指自室外地面至地下建筑底板底部的距離。

(十一)綠地率:是指建設用地內綠地面積占建設用地面積的比率(以百分比表示)。

(十二)生態控制線:是指為保障城市基本生態安全,根據合理的環境承載力劃定的生態保護范圍界線。

(十三)道路紅線:是指規劃道路路幅的邊界線。

(十四)城市綠線:是指城市各類綠地范圍的控制線。

(十五)城市藍線:是指城市規劃確定的河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。

(十六)城市黃線:是指城市規劃確定的城市基礎設施用地的控制界線。

(十七)城市紫線:是指城市規劃確定的歷史文化街區、歷史優秀建筑的保護范圍和建設控制地帶界線。

(十八)建筑后退道路紅線距離:是指建筑及附屬部分臨街垂直投影的后退道路紅線距離,包括室外臺階、雨篷、陽臺、飄窗等。

(十九)建筑離界距離:是指相鄰地界與沿地界一側建筑及附屬部分垂直投影線之間的最小距離,包括室外臺階、雨篷、陽臺、飄窗等。

(二十)生活居住特征建筑:是指國家相關技術規范對日照有特殊要求的建筑,包括:住宅、宿舍,老年人公寓及護理院、養老院、托老所,醫院和療養院的病房樓和療養樓,中小學校教學樓,托兒所和幼兒園主要生活用房等。

(二十一)其他非高層建筑:是指除生活居住特征建筑外的非高層建筑,含獨立設置的配電室、換熱站、燃氣調壓站等市政設施用房。

(二十二)經濟適用房:是指政府提供優惠政策,限定建設標準、供應對象和銷售價格,具有保障性質的政策性商品住房。

(二十三)公共租賃住房:是指限定建設標準和租金水平,面向符合規定條件的住房困難家庭、新就業無房職工、在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

第五十七條  容積率應按下列標準計算:

(一)地下室、半地下室作為車庫、儲藏室、設備間、配電室、各類泵(站)房、防災減災通道、地下通道等配套設施用房不計算容積率。

(二)當住宅建筑層高大于3.9米時,不論層內是否有隔層,按該層建筑面積的2倍計算容積率。

當辦公、旅館建筑層高大于4.2米時,不論層內是否有隔層,按該層建筑面積的2倍計算容積率。

當普通商業建筑層高大于4.5米時,不論層內是否有隔層,按該層建筑面積的2倍計算容積率。

工業、倉儲項目中的廠房、庫房建筑,層高大于或等于8米時,按該層建筑面積的2倍計算容積率。

住宅、辦公、旅館、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分和大型商業建筑、體育館、博物館、展覽館、影劇院類建筑不按本規則計算容積率。

(三)利用住宅建筑底層設置為本樓居民服務的公共服務空間和架空層不計算容積率。

(四)非住宅類高層民用建筑為豐富頂部空間造型產生的可利用空間不計算容積率。

(五)住宅、商業、辦公建筑陽臺寬度不宜超過2.7米,單套陽臺投影面積總和不宜超過套型建筑面積的15%。

第五十八條  建設用地為公眾提供的永久性開放空間,應符合下列規定:

永久性開放空間應沿城市道路、廣場設置,使用面積不小于200平方米,與地面高差不大于1.5米,并設置相應的標志,有直接對外通行的出入口。

永久性開放空間應無條件交有關部門管理,做到常年開放,不得改變使用性質。

按規劃要求配置的開放式綠地不屬于永久性開放空間。

永久性開放空間不變更土地權屬,用地面積參與建筑密度、容積率等指標平衡,但不應計入綠地面積。

第五十九條  建筑間距應按下列標準計算:

(一)除另有規定外,建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間的最小垂直距離。

(二)建筑有連接建筑主體長度不超過3米的凸出部分,凸出距離不超過1米,且其凸出部分連接建筑主體長度累計不超過同一建筑外墻總長度的1/4,其建筑間距可不計凸出部分。

生活居住特征建筑主要朝向陽臺連接建筑主體長度累計不超過同一建筑外墻總長度1/2的,其建筑間距以建筑外墻計算;超過1/2的,以陽臺外緣計算建筑間距。

(三)遮擋建筑高度以遮擋建筑的日照遮擋點相對于被遮擋建筑的首層生活居住特征用房室內地坪的垂直距離計算。

(四)當遮擋建筑有坡屋頂且坡度大于1:1.55時,遮擋建筑高度算至屋脊頂;小于或等于1:1.55時,遮擋建筑高度算至檐口;遮擋建筑為平屋頂時,遮擋建筑高度算至女兒墻頂面。水箱、樓梯間、電梯間等突出屋面的附屬設施,水平面積之和不超過屋頂平面面積1/4且高度不超過5米的,不計入建筑高度,但必須納入日照分析軟件計算。

(五)高層建筑的裙房建筑間距按非高層建筑控制。

(六)圍墻、擋土墻、大型廣告牌等設施與建筑之間的間距參照建筑間距的要求執行。

第六十條  本規定由市規劃局負責組織實施。

第六十一條  本規定自2015年5月1日起施行,有效期至2020年4月31日。2008年7月1日市政府印發的《威海市城市規劃管理技術規定(土地使用、建筑管理)》(威政發〔2008〕36號)自本規定施行之日起廢止。


附件:1.常用用地類別兼容與混合使用指引

2.建筑密度與容積率控制指標表

3.居住區公共服務設施配置要求

4.建設工程設計方案內容及要求

5.建筑間距圖示

6.建筑日照計算方法及要求


注:1.在規劃編制中,提倡采用鼓勵兼容與混合使用的用地類別,視具體情況合理采用可以兼容與混合使用的用地類別。除本表規定之外,確需兼容與混合使用的用地類別,應通過專題研究確定。

2.用地類別為兼容與混合使用的建設用地,其規劃用地性質以各類用地的中類類別并列表達,按照各類用地對應的建筑規模從多到少的順序,依次排列。

3.用地類別為兼容與混合使用的建設用地,其用地規劃條件中應明確各類用地的建筑容量比例指標。



附件3

居住區公共服務設施配置要求


 

注:1.本表依據《城市居住區規劃設計規范》GB 50180—93(2002年版)等國家及山東省相關政策、法規、規范制定。

2.公共服務設施按照居住區和小區兩級配置。相鄰聯系緊密的居住區或小區,可結合市級公共設施集中形成社區公共服務設施中心。

3.建設用地嚴重受限的,可適當調整公共服務設施用地規模。

4.表中●為必須設置的項目,○為可選擇設置的項目。


附件4

建設工程設計方案內容及要求

一、設計方案文本:

(一)設計說明:項目區位及場地現狀分析,用地功能布局,路網結構及交通組織方式,空間環境及綠地景觀系統,基礎設施安排等。

(二)技術經濟指標:規劃條件或出讓指標、設計指標,單體建筑面積明細表,住宅戶型面積比例表,公共服務設施面積明細表及設置位置,停車位明細表等。

(三)項目區位圖、場地現狀照片、用地出讓規劃示意圖、總平面彩圖、交通流線圖、綠地景觀圖、建筑鳥瞰圖、單體透視圖、夜景光亮效果圖等。

(四)規劃設計總平面圖、豎向圖、定位圖、管線圖:

繪制在按國家統一基準測繪的1:500現狀地形圖上,表示范圍包括新建工程用地界線以外至少50米,標明用地邊界、地上地下建筑、建筑名稱和層數、道路、廣場、停車場、交通出入口方位、綠地、河湖水面、建筑小品、環境工程以及各類配套基礎設施等。臺階、雨篷、陽臺、飄窗等附屬部分應準確標注。

標明室內外標高、坡長、坡度、坡向、地下建筑覆土深度。地勢復雜地段應作出防洪設計、場地縱向剖面、擋土墻詳圖等。

標明建筑坐標、建筑尺寸、建筑間距、建筑后退距離等。

(五)涉及生活居住特征建筑日照的,應由具有相應資質的設計單位進行日照間距系數和日照分析軟件計算,編制建筑日照計算報告,加蓋設計資質專章。

(六)單體建筑各層平面圖、立面圖、剖面圖:標注各層使用功能、建筑面積、平面尺寸、層數、層高、建筑高度、外墻材料及色彩、霓虹燈裝飾、廣告牌位置、空調室外機擱板等。

應一次性報送全部建筑單體方案,包括配電室、門衛室、大門、圍墻等附屬設施。民用建筑應按照相關規定的要求進行太陽能熱水系統裝置外觀一體化造型設計和綠色建筑設計。

(七)設計單位的規劃設計資質證明。

(八)變更方案除上述內容外應說明變更原因,在原設計方案圖紙上明確標注變更內容。

(九)設計方案文本應按A4幅面大小整齊折疊。

二、匯報文稿:設計方案文本主要內容。

三、圖形數據文件光盤:

(一)設計說明、技術經濟指標、建筑日照計算報告:WORD文件格式。

(二)項目區位圖、場地現狀照片、用地出讓規劃示意圖、總平面彩圖、交通流線圖、綠地景觀圖、建筑鳥瞰圖、單體透視圖、夜景光亮效果圖:JPG文件格式。

(三)規劃設計總圖、建筑日照計算結果、單體建筑方案:DWG文件格式。總圖采用威海市統一座標系統,不得旋轉、移動座標原點和縮放比例,應確保圖形文件有效。

(四)匯報文稿:PPT文件格式。


 



附件6

建筑日照計算方法及要求

一、建設工程項目可能對生活居住特征建筑產生日照遮擋影響的,在編制詳細規劃、建設工程設計方案時,應進行建筑日照計算并提交建筑日照計算報告。建設工程設計方案變更導致豎向標高、建筑高度、位置、外輪廓、戶型、窗戶等改變的,應隨變更設計方案重新報送建筑日照計算報告。

二、建筑日照計算應按照《建筑日照計算參數標準》GB/T 50947—2014、《城市居住區規劃設計規范》GB 50180—93(2002年版)、《住宅設計規范》GB 50096—2011等有關技術標準和規范的規定執行。

三、日照計算起止時間為大寒日8時至16時(真太陽時),冬至日9時至15時(真太陽時),最小連續日照時間應不小于5分鐘,掃掠角設置應不小于15°。

四、威海市城市經緯度范圍為東經121°57′58″至122°25′42″,北緯36°57′22″至37°33′55″,日照計算時應在該范圍內依據建筑實際位置確定計算點經緯度的取值。

五、確定日照計算范圍和對象應符合下列要求:

(一)在申報建筑有效日照時間帶的日照投影覆蓋區域內確定被遮擋生活居住特征建筑。

(二)以本條第一項確定的被遮擋生活居住特征建筑為對象,通過實地探勘,調查了解周圍可能對其產生遮擋的建筑,確定遮擋建筑及范圍。

(三)申報建筑中含生活居住特征建筑的,按本條第一、二項的方法確定遮擋和被遮擋建筑。

(四)上述范圍內的建筑包括申報建筑、在批規劃建筑、已批規劃建筑和現狀建筑。

(五)當建設用地周邊有尚未做出詳細規劃的建設用地時,新建生活居住特征建筑應優先利用正南向陽光通道滿足自身日照標準,限制利用周邊建設用地獲得陽光通道,必要時可采用“虛擬街墻”或“模擬規劃”等方法將相鄰用地的日照影響納入計算。

六、日照計算建模應按照《建筑日照計算參數標準》GB/T 50947—2014的規定執行,并符合下列要求:

(一)遮擋建筑的屋頂部分,包括屋脊、檐口、女兒墻、凸出屋面的水箱、電梯間、樓梯間、老虎窗、構架等設施應按實際造型建模,并納入計算。

(二)建筑自身陽臺、分戶隔板、遮陽板、太陽能、廣告牌、空調機等附屬設施對建筑自身窗戶的日照遮擋可忽略不計,但對相鄰建筑的日照遮擋應納入計算。

(三)特殊體型建筑因墻身凹凸產生的體型自身遮擋應納入計算。

(四)建設用地周邊的橋梁、山體、擋土墻、圍墻等自然地形地貌的遮擋影響應納入計算。

(五)各計算建筑之間的地坪高差應納入計算。

七、確定日照時間計算起點及帶陽臺居室的日照計算基準面應符合下列要求:

(一)日照時間計算起點

  1. 落地窗、凸窗和落地凸窗應以虛擬的窗臺面位置為計算起點(圖1)。


2.轉角直角窗和轉角弧形窗應以窗洞口所在的虛擬窗臺面位置為計算起點(圖2)。

(二)帶陽臺居室的日照計算基準面

1.設計未封閉且兩側均無分戶隔板遮擋的凸陽臺,以居室窗戶的外墻窗臺面為計算基準面(圖3)。

2.設計未封閉且一側或兩側有分戶隔板或墻體的凸陽臺、凹陽臺及半凸半凹陽臺,以陽臺與外墻相交的墻洞口為計算基準面(圖4—圖8)。

3.設計封閉的陽臺,以封窗的陽臺欄桿面為計算基準面;設計未封閉的陽臺被自行封閉的,應依據原設計按未封閉的情形確定計算基準面。

4.對于波浪形、弧形等特殊形式的陽臺,按照具體建筑布局和朝向確定適當的計算基準面。

八、確定建筑日照計算方法應符合下列要求:

(一)對于未做出單體設計方案的已批規劃建筑、申報規劃建筑和在批規劃建筑,采用平面日照等時線計算方法進行計算。

(二)對于新建單體建筑及現狀生活居住特征建筑采用平面日照等時線計算方法進行計算,平面計算不符合規定日照標準的,應采用立面窗戶計算方法進行計算。對于不符合規定日照標準的現狀生活居住特征建筑,應采用立面窗戶計算方法,對擬建建筑建設前、后的日照時間進行比較。

(三)生活居住特征建筑原有日照符合規定標準的,新建、擴建、改建建筑應確保其日照仍然符合規定標準。現狀生活居住特征建筑原有日照不符合規定標準的,新建、擴建、改建建筑不得降低其原有日照時間。

現狀生活居住特征建筑的原有日照時間,按其遮擋集中需拆除建筑拆除后的日照時間確定。

九、建筑日照計算報告應包含《建筑日照計算參數標準》GB/T 50947—2014中規定的基本內容,加蓋計算單位的設計資質專章。報送資料應包括建筑日照計算委托書、進行日照計算的主要基礎資料及其清單、報告文本及圖形數據文件。

十、建設單位提供的日照計算基礎資料必須真實、全面、準確,不得弄虛作假、隱瞞真實情況。因建設單位提供的日照計算基礎資料等原因造成日照計算結論錯誤,產生損害后果的,由建設單位承擔相關法律責任。

十一、建筑日照計算單位對建筑日照計算報告的真實性、準確性、完整性負責,不得弄虛作假、隱瞞真實情況。對建筑日照計算單位因故意或過失等原因造成日照計算結論錯誤,產生損害結果的,由建筑日照計算單位承擔相關法律責任。

十二、對日照計算結論有爭議的,相關利害關系人可通過雙方協商或協議的方式解決;協商或協議不成的,可持下列材料向規劃行政主管部門申請復核認定:

(一)書面申請;

(二)符合規定要求的建筑日照計算報告及相關資料;

(三)申請人或委托代理人的有效證件和有關證明材料;

(四)規劃行政主管部門要求提交的其他材料。

規劃行政主管部門受理復核認定申請后,指定具有建筑日照計算資質的單位對所爭議的日照計算結論進行鑒定,并出具鑒定結論。規劃行政主管部門依據鑒定結論做出日照計算復核決定。

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