【蘇州市】蘇州工業園區城市規劃管理技術規定(2011年版)

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1第一章 總則

第一章 總則

第一條 (目的依據)

為加強城市規劃管理,保證城市規劃的實施,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《江蘇省城鄉規劃條例》等有關法律、法規、規章和規范,制定本規定。

第二條 (適用范圍)

本規定適用于蘇州工業園區中新合作區范圍內各項新建、擴建、改建的建設工程及與城市規劃、設計和管理有關的活動,中新合作區外參照執行。

第三條 (規劃建設理念)

園區規劃建設應當體現資源節約、環境友好的總體要求,統籌安排各類建設項目和建設用地,完善功能布局、集約利用土地,保護景觀和生態資源、改善人居環境。

第四條 (特定區域)

園區行政主管部門可視城市發展需要,將城市核心地區、舊城更新地區及大型公共綠地、濱水地區等在土地使用和建筑管理上有特別要求、需作特殊規定的地區劃定為特定區域。

特定區域內的建設工程,應按經批準的詳細規劃(含控制性詳細規劃和修建性詳細規劃)、城市設計執行。在規劃設計時,可根據實際情況和特殊要求確定地塊的建筑密度、容積率、綠地率、建筑退讓和建筑間距等指標。

園區現行特定區域范圍見附錄一。園區行政主管部門可根據需要另行制定特定區域的管理規定。

2第二章 用地管理通則

第二章 用地管理通則

第五條 (新增城市用地分類)

園區內建設用地,按主要用途和功能分區的基本原則,參照《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ137-90)分類,并結合本地區社會經濟發展實際情況,在現行國標基礎上新增部分用地類別。

第六條 (兼容性控制)

建設用地的使用和建設項目的選址,應當符合總體規劃和控制性詳細規劃要求,并遵循土地使用兼容性的原則,按照《江蘇省城市規劃管理技術規定》中建設用地適建性的有關規定執行。

《江蘇省城市規劃管理技術規定》建設用地適建性規定中未列入的建設項目,由園區規劃部門根據該建設項目對周圍環境的影響和基礎設施的條件核定其適建范圍。

凡需改變經批準的規劃用地性質或超出《江蘇省城市規劃管理技術規定》中建設用地適建性規定范圍的,應對規劃進行調整,按規定程序批準后方可實施。

第七條 (建設強度控制)

各類建設用地的建設強度控制指標應符合本規定的要求。

園區特定區域、重要節點地區、軌道站點周邊地區、舊區更新地區的開發與改造等特殊建設項目,因實施需要建設強度確需突破本規定要求的,可結合有關專項規劃、城市設計等要求進行論證,論證可行的,經批準后執行。

第八條 (建設地塊管理)

已取得規劃許可的建設項目,因上位規劃、市政規劃調整或公共利益需要造成凈用地面積減少的,在符合交通、景觀、消防、衛生、日照等有關規定,且規劃論證可行的前提下,經批準后可按原核定建筑規模建設,但不得改變用地性質、降低綠地率、減少公益性設施配置、影響城市空間形態。

因開發建設需要,相鄰的兩塊或多塊用地確需調整合并的,應符合以下要求:

(一)地塊合并后建設規模不得超過各地塊原批準建設規模之和;

(二)若各地塊規劃用地性質或控制要求不同,應保證地塊合并后各功能建筑面積的比例不變,并應符合相關規劃控制要求。

3第三章 建筑管理通則

第三章 建筑管理通則

第九條 (建筑退線)

(一)建筑緩沖帶距離控制

建筑緩沖帶是指主體建筑物(一般以建筑外墻為參照)與城市道路、公路、鐵路及水域之間的控制區,其中包括綠化緩沖帶和間距緩沖帶。

綠化緩沖帶只用于植樹、造景和鋪設草地,可建設指示牌、燈柱等小型構筑物和設施。間距緩沖帶中可建設停車場、車道、人行道、路肩和篷蓋,以及建筑面積不超過9平方米的垃圾收集點、警衛室、小型變配電設施、雨水提升泵站、自來水增壓泵站等設施。

(二)相鄰地塊建筑物、地下建筑物退界距離控制

相鄰地塊建筑物后退公共地界、地下建筑物后退道路紅線按表3.2的規定執行。

第十條 (建筑間距)

(一)建筑間距控制應滿足《江蘇省城市規劃管理技術規定》的有關要求,并應綜合考慮日照、采光、通風、消防、防災、管線埋設和視覺衛生等要求。

(二)CBD區域內的建筑按非住宅建筑控制建筑間距,不執行住宅日照標準。若CBD區域外有受其遮擋且有日照要求的建筑(根據《蘇州工業園區中央商貿區高層建筑日照分析管理辦法》的規定確定),該受遮擋建筑須滿足國家相關建筑日照標準。

(三)東環路地區內的新建建筑,若周邊有受其遮擋且有日照要求的建筑,該受遮擋建筑須滿足國家相關建筑日照標準。

(四)酒店式公寓按非住宅建筑計算建筑間距,不執行有關住宅日照標準。

第十一條 (出入口)

(一)周邊有一條以上城市道路的地塊,出入口應設置在較低等級道路上。同一條道路上相鄰出入口的間距一般不小于100米。城市主干道上不宜開設地塊出入口。不得在道路展寬段、港灣式公交站場設置出入口。

(二)地塊出入口位置與城市主干路交叉口(含T型交叉口)的距離不宜小于80米,與次干路交叉口(含T型交叉口)的距離不宜小于50米(以上起算點為城市道路紅線交叉點),與橋隧坡道起止線的距離不宜小于30米。

(三)居住小區一般應至少設置2個出入口;商業、辦公建筑宜單獨設置人行出入口,主要人行出入口前應留有適當的集散場地;面積小于1公頃的工業地塊,只允許設置1個出入口。

(四)出入口的寬度一般為6~10米,特殊情況下可放寬至12米。出入口處的道路機非分隔帶開口在出入口寬度基礎上放寬6米。

(五)對出入口寬度、數量有特殊要求的工業項目,可根據情況另行申請,但應進行交通影響分析,并滿足相應的規范要求。

第十二條 (停車設施配建)

(一)停車場(庫)應遵循以配建停車為主、路外公共停車為輔、路邊停車為補充的原則。建筑物配建停車指標應符合表3.3的規定。其中機動車以小型車為計算當量,非機動車以自行車為計算當量。

注:1、上表中指標為最低控制值;

2、綜合性建筑配建停車位指標按各類性質和規模分別計算;

3、三星級及以上酒店、大型餐飲娛樂設施、劇院、博物館、圖書館、展覽館按每1000㎡建筑面積配建一個旅游巴士停車位;

4、一般工業廠房貨車停車位按1車位/3000㎡配置,倉庫貨車停車位按1車位/800㎡配置;

5、其它類型建筑配建停車位指標按省相關標準執行;

6、帶“*”的建筑停車配建指標為建議值,具體指標宜通過交通影響分析確定;

7、根據不同的停車分區要求,停車配置標準可依照停車調控系數進行調整。

第十三條 (建筑層高)

(一)住宅層高

1、住宅主體層高不得超過3.5米,不得低于2.8米;

2、架空層作為公共通道、休閑廊、綠化景點、景觀透視等功能使用時,凈高不宜低于3.0米;

3、酒店式公寓、服務式公寓的層高不得超過4.5米。

(二)其它建筑層高

1、辦公建筑標準層層高一般不超過4.5米;

2、住宅區公共配套設施及小型商業建筑首層層高不得超過5.0米,二層及以上層高不得超過4.8米;

3、單層建筑面積超過5000平方米的倉儲式超市、大型商場等的建筑層高不得超過8.0米;

(三)有特殊使用要求的建筑,其層高可依據使用功能及設備的具體情況確定。

4第四章 住宅區規劃管理

第四章 住宅區規劃管理

第十四條 (居住用地分類)

居住用地指居住小區、居住街坊、居住組團等類型的成片或零星的用地,包括住宅用地、為居住小區以及小區級以下居住配套服務的公共服務設施用地、道路用地和綠地。

第十五條 (居住用地分級規模)

居住用地應相對集中布局,形成相應規模的居住鄰里、居住小區或居住組團,規模標準應符合表4.1的規定。

注:每戶按照3.2人計算。

第十六條 (住宅區開發控制)

住宅區開發強度應符合表4.2的規定。

住宅區現狀建筑容量控制指標已超出規定值的,不得進行擴建。

注:1、本表規定的建筑密度指標為上限,綠地率指標為下限;

2、低密度住宅區內除私人庭院外綠地率不小于15%。

3、建筑層數為建議指標。 

第十七條 (住宅區綠地)

(一)住宅區綠地包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建附屬綠地、道路綠地以及居民能夠方便地進入、并滿足綠化覆土要求的地上或半地下建筑的屋頂綠地。

(二)住宅區公共綠化宜集中布置。組團集中綠地面積一般不得小于400平方米,并設置相應的老人和兒童活動場地。

(三)住宅區綠地面積指標應符合規范規定,鼓勵發展垂直綠化及屋頂綠化,提高綠化質量。

(四)綠地率計算除滿足國家相關規范要求外,還應滿足以下規定:

1、建設工程對其地下設施實行覆土綠化時,應保持必要的覆土厚度,形成以喬木為主的合理種植結構,保證發揮綠地效益。符合以下規定時,可按比例計入綠地率:

凡地下設施頂板上部至室外地坪覆土厚度達 1.5米(含1.5米)以上,其綠化面積可全部計入綠地率;覆土厚度達0.8~1.5米(含0.8米),其綠化面積可按1/2計入綠地率;覆土厚度小于0.8米不計入綠地率。

2、與室外地坪高差不大于5.0米的非住宅建筑屋頂、覆土層厚度不小于0.6米的綠化用地,按其水平投影的1/4計入綠地率;覆土層小于0.6米或單片面積小于20平方米的不計入綠地率。

3、建筑水平投影內覆蓋的綠化用地不計入綠地率。

4、使用植草磚等透水地面、喬木行株間距在6米×9米以下的地面停車場用地, 可計入綠地率。

第十八條 (住宅區道路)

(一)住宅區道路系統應結構清晰,分級明確,鼓勵采用人車分流的交通組織方式。

(二)住宅區道路寬度應滿足以下規定:

1、各類可通車道路路面寬度不宜小于雙向6米、單向3.5米。

2、路面寬度6~9米的可通車道路應設置雙側寬度之和不小于1.5米的人行道;路面寬度大于9米的可通車道路應設置雙側寬度之和不小于3米的人行道。

3、盡端式可通車道路長度不得超過120米,并應設置不小于12米×12米的盡端回車場地。

4、步行專用道路應設置機動車物理阻擋設施,并應設置完善的無障礙設施。

(三)住宅區道路邊緣至建、構筑物的最小距離按表4.3執行。

(四)住宅區內道路標高及住宅室內外標高應統一考慮,保證排水和管線布置的順暢,不得對周邊地塊造成影響。原則上沿主干道場地地坪標高不得低于3.12米,最高不宜超過3.5米,場地其它地坪標高不得低于2.82米(1985國家高程基準)。

(五)住宅區內道路、公共建筑應滿足無障礙通行的要求。

第十九條 (住宅區停車) 

(一)住宅區停車場地應盡量靠近機動車出入口,并保證相對集中設置與停放安全,減少對住宅環境的影響。住宅架空層不得用作機動車停放處。非機動車停車庫(位)應設置在地下或半地下室,不得在住宅群落或樓棟之間搭建停車棚。

(二)住宅區機動車停車位應近遠期結合設置,遠期停車位數量應符合規劃要求。鼓勵多層停車方式,考慮遠期采用多層停放方式的場地,其地塊尺寸不宜小于30米×70米;設置機械式雙層停車位的車庫,凈高不得低于3.7米。

(三)住宅區地面停車場應有綠化種植,并設置植草磚等透水地面。地面停車位比例應按以下要求進行控制:低層住宅區除少量訪客停車位外不宜設置地面停車場地;多層住宅區地面停車數量不宜超過總停車位數的20%;高層住宅區地面停車數量不宜超過總停車位數的10%。住宅區停車設施配建標準應滿足第三章表3.3的有關規定。

第二十條 (住宅區公共配套)

(一)住宅區公共配套設施的布置應考慮合理規模及服務半徑,方便居民日常使用,并應避免對居民生活的干擾。

(二)住宅區公共配套設施的配置標準應滿足表4.4的要求。

注:其它住宅區配套用房及設施應根據相關文件的要求進行設置。

(三)中學、小學、幼托等教育設施,原則上按相關專項規劃統一考慮、布置。

(四)住宅區內應有完備的環衛及市政設施。鼓勵采用太陽能、地源及水源熱泵、集中供熱制冷、雨水收集、中水利用、垃圾分類收集處理等節能環保技術。

(五)對居住環境有聲、光、電、輻射干擾或有異味的各類市政設施、附屬設施,應在景觀設計方案中詳細標明其位置、功能及面積。

(六)住宅區的供水、雨水、污水、電力、電訊、有線、燃氣、消防及其它按規定設置的管線應配套齊全,工程管線應進行管網綜合設計,合理安排,一次敷設到位。

第二十一條 (日照間距)

住宅建筑間距應兼顧住宅群落的通風與建筑室內外環境質量的要求,做到節地、節能,同時應保障相鄰地塊、相鄰建筑的建筑日照。住宅建筑間距應滿足下列規定:

(一)低層(3層及以下)、多層(4~6層)住宅區,住宅建筑平行布置時,住宅建筑日照間距按1.3倍南側建筑高度控制。非平行布置時,按《江蘇省城市規劃管理技術規定》的要求確定折減系數。

(二)中高層(7~9層)、高層(10層及以上)住宅區,需做日照分析,住宅建筑日照時間不小于大寒日累計3小時標準;同時新建建筑不得影響已獲批準或已建住宅的日照標準。

(三)低、多層與中高層、高層混合布置的住宅區,當低、多層住宅建筑位于南側時,住宅日照間距按1.3倍南側建筑高度控制。當中高層或高層住宅位于南側時,需做日照分析,使北側被遮擋住宅建筑的日照時間不小于大寒日累計3小時標準;同時新建建筑不得影響已獲批準或已建住宅的日照標準。

(四)為保證相鄰住宅地塊的日照標準,需滿足以下退線要求(北地塊為有日照要求的公共建筑時參照執行):

1、地塊南北相鄰或東西相鄰,低層和多層住宅之間除需滿足相應日照間距要求外,退相鄰公共地界距離不得小于9米(詳見圖4.1)。

2、地塊南北相鄰,中高層和高層住宅之間除滿足日照標準外,退相鄰公共地界距離不小于15米。當南側地塊先于北側地塊獲得建設工程規劃許可時,南側地塊最北側建筑必須為面寬小于30米的點式住宅,建筑山墻間距不小于25米(詳見圖4.2)。

3、地塊東西相鄰,中高層和高層住宅建筑退相鄰公共地界距離不小于15米。先獲得建設工程規劃許可的地塊,沿兩地塊公共地界一側應布置面寬小于30米的點式住宅(詳見圖4.3)。

(五)建筑滿窗日照計算規則按附錄二執行。

第二十二條 (住宅設計)

(一)住宅區內至少30%的住宅基底面積應進行架空(低層住宅除外),作為公共活動空間。沿街建筑宜有適當架空以擴展、豐富道路上的視覺空間。架空層的設置應結合小區景觀統一考慮、形成系統,不宜過于分散。

(二)高層、中高層板式住宅長邊臨城市道路時,不應超過50米。

(三)住宅立面色彩宜明快、舒適,以暖色調為主。立面形態應豐富,并與周邊環境有序協調。

(四)住宅設計時應預留空調室外機等設備的位置,并采取遮蔽措施,避免影響城市景觀。沿主要城市道路首排住宅沿街不允許外掛衣架,同時應統一封閉沿街陽臺。

(五)提倡利用無污染的太陽能,在屋面設計時建議考慮太陽能裝置的安裝位置,并應進行遮蔽,避免影響建筑外觀。

(六)住宅區圍墻設計應滿足以下要求:

1、總高一般不大于1.8米,宜采用金屬欄桿鏤空形式,實心底座高度宜小于0.3米。

2、一般情況下退讓用地邊界的距離不小于0.5米。

3、四層(復式住宅除外)及四層以上住宅,不允許設院子;四層復式住宅及四層以下住宅,底層院子圍欄高度不宜超過90厘米,宜采用綠籬形式。

第二十三條 (面積計算)

建筑面積計算除滿足《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)外,還須滿足以下規定:

(一)地下室面積不計入容積率;半地下室面積按1/3面積計入容積率;層高2.2m及以上的地面車庫全部計入容積率,層高不足2.2m的地面車庫按1/2面積計入容積率。

(二)采用小區主入口中心線與城市道路紅線交叉點標高作為確定地下室、半地下室的室外地坪基準標高。

(三)若地下室和半地下室采光井、下沉庭院邊長大于該套住宅外圍周長的1/2時,該地下室和半地下室按1/2計入容積率。

除車庫坡道外,建筑采光井、下沉庭院開口處進深大于2.0米的地下室和半地下室,按1/2計入容積率。

 (四)為小區提供公共開放空間的建筑架空層和建筑物地面首層開辟的有蓋走廊不計入容積率。

(五)空中花園(指住宅建筑中,有永久性頂蓋且至少有一個邊長除護欄之外沒有任何維護的開敞平臺)滿足以下條件時,按1/2面積計入容積率:各類空中花園(含與空中花園相連的設備平臺)每戶只允許設置一處且必須設置在南側入戶處,每處面積不大于10平方米,且只能作為“空中花園”的功能使用,不允許做任何空間分割性改動。

(六)每套住宅戶的設備平臺面積不得超過4平方米,超過部分應全部計入容積率。

(七)陽臺進深超過2米時,該陽臺應全部計入容積率。

(八)窗臺面抬高0.3米以上、進深不大于0.8米,且高度小于2.2米的飄窗面積不計入容積率(詳見圖4.4)。

5第五章 公共設施規劃管理

第五章 公共設施規劃管理

第二十四條 (公共設施分級)

公共設施按城市級、片區級、鄰里級、居住小區級四級配置。

建成區更新改造時,可參照本規定對公共設施進行優化與完善。

第二十五條 (城市級和片區級公共設施設置準則)

城市級公共設施以滿足中心城區及園區居民較高層面的公共服務需求、發揮區域輻射職能為目標。城市級公共設施的布局、設置內容和規模應符合總體規劃、中心區城市設計、商業網點規劃等相關規劃,并應結合園區不同發展階段的目標確定合理的建設時序。

片區級公共設施主要依托三個鎮區和主要功能片區進行規劃建設,服務人口5~10萬人。滿足本區域教育、醫療衛生、文化體育、商業金融、社區服務、市政公用和行政管理等需求。片區級公共設施宜結合軌道交通和公交樞紐站點,在交通便捷的區域中心集中布置。

第二十六條 (鄰里級公共設施設置準則)

鄰里級公共設施以鄰里中心為主體,鼓勵結合設置教育、鄰里公園、公交站場、社會公共停車場等設施,為居民提供綜合性日常生活服務。

鄰里中心服務半徑500~800米 ,服務人口2~4萬,包含公益類服務設施和商業類服務設施。鄰里中心應設置超市、銀行、通信、餐飲、洗衣、美容美發、藥店、文化用品店、維修店、鄰里文體中心、鄰里生鮮(菜場)、衛生所等12項基本功能。

鄰里中心設置基本內容及要求見表5.2。

第二十七條 (居住小區級公共設施設置準則)

各類住宅區均應按規劃標準配建一定規模的公共服務設施,以滿足居民最基本的日常生活服務需求和社區管理需要。

居住小區級公共設施的設置標準參照第四章第二十條的相關規定執行。

第二十八條 (公益性公共設施用地控制)

公益性公共設施用地包括行政、教育、醫療、文化、體育、社會福利等設施用地,其具體用地位置和范圍由總體規劃和控制性詳細規劃確定。鼓勵同一級別、功能和服務方式相近的公益性公共設施集中組合設置。功能相對獨立或有特殊布局要求的公共設施(如教育設施、醫療衛生設施、派出所等)可相鄰設置或獨立設置。

第二十九條 (商業性公共設施用地控制)

商業性公共設施用地包括金融、商業、商務辦公、娛樂、零售等功能,相近功能可混合布置。

軌道交通樞紐及周邊地區的商業布局應與區域的城市功能、產業布局相匹配。站點本體內商業與站點本體外商業、地下商業與地面商業,應在布局上形成互補。

地下商業空間宜與地面基礎性、共享性的商業資源進行整合,形成地下和地面商業整體聯動、功能錯位,提高商業服務業的集聚度。

第三十條 (建筑形式)

建筑高度應與環境協調,沿城市道路兩側建筑的控制高度應符合城市設計和控制性詳細規劃的規定。

商業中心區的建筑群宜采用低裙樓形式,裙樓建筑應控制在3~4層,12層以上塔樓應符合城市設計的相關規定。沿商業中心主干道的建筑邊緣應嚴格控制,緊貼建筑控制線,位于交叉口的建筑應斜切后退。

第三十一條 (環境景觀)

建筑應與環境融合,營造適宜商業活動的步行系統和開放空間。重要建筑沿街應設置有蓋走廊,鼓勵建設屋頂花園、觀景廊、通風廊,提高商業中心區環境景觀品質、改善微氣候。

覆土層厚度不小于0.6米、方便到達的建筑屋頂綠化用地,按其水平投影的1/4計入綠地率;覆土層小于0.6米或單片面積小于20平方米的不計入綠地率。

市政設施(如變電站、泵站、廁所、垃圾站等)不宜布置在建筑正立面,且應遠離開放空間、主要干道和人行道。

第三十二條  (人行通道)

商業中心區鼓勵人車分流,主要商業建筑和交通節點之間宜建立多層次的步行系統(如地下步行通道、有蓋走廊、過街天橋、空中連廊等),形成全天候步行區域。

一般商業區應提供行人優先交通設施(如行人專用通道及地下、半地下步行道路),盡量創造人車分離的步行環境。

規劃休憩用地時,應同時設置與之連接的步行系統,方便行人前往;應設置減速、減量的交通穩靜化設施(如減速壟、織紋路面等),進一步提高步行環境的安全性。

第三十三條 (有蓋走廊設置要求)

建筑物沿街地面首層開辟有蓋走廊時,有蓋走廊凈高不應小于 3.5米,步行通道凈寬不應小于3.5米,并應有防撞和安全措施。

第三十四條 (空中連廊設置要求)

道路兩側建筑之間因通行需要,確需架設跨越城市道路的空中連廊時,應符合下列要求:

(一)空中連廊的設置應按相關控制性詳細規劃、城市設計執行。

(二)空中連廊的凈空高度控制在9.0~12.0米、凈寬度不應小于3.5米。當空中連廊兼做商業或其他用途、凈寬超過6米時,超過部分建筑面積應全部計入容積率(見圖5.1)。

(三)空中連廊墩柱基礎應結合道路橫斷面形式、地下管線及軌道交通線路等情況予以合理布置。

第三十五條 (面積計算)

建筑面積計算除滿足《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005)外,還須滿足以下規定:

(一)地下室建筑面積不計入容積率;地下室作為商場或其他營業性公共場所時,不計入容積率,但該部分建筑面積應單獨注明,同時需滿足交通、消防等要求。

(二)半地下室按1/3建筑面積計入容積率。

(三)超高層建筑避難層中的避難區面積不計入容積率。非避難空間(如設備間、樓梯間等)按國家有關面積計算規定計入容積率。避難層中的避難空間必須滿足相關規范要求,避難層的高度原則上不得超過標準層的高度。

(四)空調系統室外機原則上應布置于裙房或塔樓屋頂。確需分層布置的,設備平臺建筑面積原則上不得超過該層建筑面積1.5%。符合前述規定的不計入容積率,超過部分應全部計入容積率。

(五)作為公共活動空間的架空層、連廊等24小時對公眾開放的設施,其建筑面積不計入容積率。

(六)建筑物沿街地面首層設置有蓋走廊時,有蓋走廊面積不計入容積率面積。

(七)CBD區域的地面公共立體停車樓(庫)不計入容積率面積。

(八)參照執行第四章第二十三條相關面積計算規則。

6第六章 工業區規劃管理

第六章 工業區規劃管理

第三十六條 (工業用地分類)

工業用地包括普通工業用地與創新型產業用地。

(一)普通工業用地根據對居住和公共環境污染、干擾的程度不同,分為一類工業用地、二類工業用地、三類工業用地。

(二)創新型產業用地是指從事高新技術產品研制、開發或提供技術外包服務和業務流程外包服務的企業用地。創新型產業用地包括研發用地和服務外包用地。

除有特殊規定要求外,市政設施用地可參照本章內容控制。

第三十七條 (普通工業用地控制)

(一)普通工業用地容積率一般不得低于0.8,不得高于2.0,特殊項目可參照國家和省市有關規定執行。 (二)普通工業用地建筑密度一般不得低于40%,普通工業用地綠地率一般不得低于25%。

(三)普通工業項目所需行政辦公和生活服務設施用地面積不宜超過項目總用地面積的7%,建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的15%。

(四)普通工業項目用地范圍內嚴禁建造成套住宅、賓館、專家樓和培訓中心等非生產性配套設施。

第三十八條 (創新型產業用地控制)

(一)研發、服務外包等創新型產業用地,可按照工業用地性質進行控制,且不得隨意改變土地性質及用途。

(二)研發、服務外包等創新型產業用地及地塊內的建筑不得分割轉讓。確需轉讓的,應報園區行政主管部門批準。

(三)創新型產業用地容積率不得低于0.8,一般不得高于1.5,綠地率不宜低于30%。

(四)創新型產業用地范圍內不得建造成套住宅、公寓、餐飲等建筑,有特殊需要的應報園區行政主管部門批準。

第三十九條 (倉儲用地控制)

(一)倉儲用地容積率不宜低于0.8,不宜高于1.2,綠地率一般不得低于25%,建筑密度不宜超過50%。

(二)倉儲項目所需的行政辦公和生活服務設施用地面積不宜超過項目總用地面積的7%,建筑面積不宜超過項目總建筑面積的15%。

(三)倉儲用地與居住、醫院、學校等生活性用地的防護距離應根據環境保護、綜合防災等有關規定的要求進行控制。

第四十條 (工業區便利中心)

工業區內可按服務半徑800~1000米設置便利中心。便利中心一般應包含宿舍、商業、衛生服務、文體活動、社區服務、公園等設施。

第四十一條 (建筑高度)

(一)普通工業建筑地面以上建筑高度不得超過30米,地面以下建筑高度不得超過10米,對于生產工藝有特殊要求的工業企業,可根據具體情況控制建筑高度。

(二)創新型產業建筑地面以上主體建筑高度一般不低于12米,不高于50米,地面以下建筑高度不超過20米。

第四十二條 (道路場地)

(一)工業、倉儲用地內車行道路寬度不小于3.5米,道路兩側距離建筑物不小于3米。 

(二)工業、倉儲用地臨城市道路的場地地坪標高不低于3.12米,其他場地地坪標高不低于2.82米,場地內堆土標高不高于3.5米(以上高程為1985國家高程基準)。

第四十三條 (環境景觀)

(一)沿城市主要道路兩側的工業倉儲建筑,應當注重建筑界面的完整性和連續性。鍋爐房、配電房、水泵房等小型輔助用房不宜沿城市主要道路設置,同時應密植綠化進行遮蔽。

(二)沿河道兩側的工業倉儲建筑應當保持生態景觀廊道的通透性,保證濱水景觀和建筑的融合。

(三)位于重要道路交叉口或重要城市節點的工業倉儲建筑應加強立面設計與環境景觀設計。

(四)工業倉儲地塊圍墻設置要求如下: 

1、總高度不大于1.8米,宜采用金屬欄桿鏤空形式。

2、沿城市道路、河道,后退用地邊界不小于0.5米;沿相鄰地塊圍墻中心線與用地邊界線一致。

(五)工業用地綠地率計算參照第四章第十七條第四款執行。

第四十四條 (單體設計)

(一)工業建筑設計應按照生產工藝特點,保持其固有的組合方式,充分反映建筑類型和特征,力求形式與功能的統一。

(二)工業倉儲建筑在滿足不同功能要求的同時,規劃設計可融合企業文化元素,創造景觀優美、環境宜人的工作場所。

(三)鼓勵工業倉儲建筑推廣應用節能型的建筑材料及相應的施工工藝和技術。

(四)工業倉儲建筑形式應以現代風格為主,造型宜簡潔明快,色彩宜淡雅,并與周邊環境相協調。

(五)創新型產業建筑應積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料和新設備,滿足節能、節地、環保等要求。

(六)創新型產業建筑應提高建筑圍護結構的保溫隔熱性能,采用有效的遮陽措施和高效建筑供能、用能系統和設備,有條件時宜采用熱、電、冷聯供形式,提高能源利用效率,鼓勵充分利用場地的自然資源條件,開發利用太陽能、地熱能等可再生能源。

第四十五條 (面積計算)

建筑面積計算除滿足《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2005),創新型建筑參照第五章第三十五條第一至第七款執行。

7第七章 景觀與環境規劃管理

第七章 景觀與環境規劃管理

第四十六條 (公共開放空間)

(一)城市廣場

城市廣場應采用無障礙設計,同時應與廣場功能及周邊環境相結合,滿足人的活動和空間景觀要求;廣場內一般應設置電話亭、飲水器、標志牌、垃圾箱、座椅(凳)和燈光照明等設施;規模較大的廣場應設置公廁。

以休憩功能為主的城市廣場綠化覆蓋率不應小于45%,綠化宜以高大喬木為主。

(二)城市水體

應維護城市水體岸線的自然形態和生態特點,岸線設計應充分考慮防洪、生態和景觀要求。

應保持水體沿岸用地的開放性、公共性和可達性,嚴格控制沿岸用地的開發強度和機動車道路的建設,保持水體和陸地間良好的景觀通透性。

第四十七條 (重要地段的景觀控制)

CBD區域、濱湖地區、商業街、景觀道路、主要城市道路(道路紅線40米及以上)兩側、廣場周邊的新建、改建、擴建建筑物的景觀規定如下:

(一)建筑立面和空間設計應符合詳細規劃或城市設計確定的原則,并同步考慮城市夜景景觀設計;建筑物應當符合城市道路、廣場和濱水界面的景觀要求,沿街、濱水的建筑立面應當作為主要立面進行設計,形成整潔有序的街道界面和富于變化的城市景觀。

(二)沿街、濱水的建筑物立面設計和裝飾應當與環境和景觀相協調,不得設置空調室外機等影響建筑立面的附著物,確需設置的必須結合立面造型,統一設計,隱蔽處理。

(三)住宅建筑沿街、濱水一側不宜設置廚房和突出開敞式陽臺,不得安裝任何形式的外挑式防盜網。

(四)綠化緩沖帶內應布置綠化和城市小品,不得建造任何永久性設施,不得作為單位內部職工停車用地。

(五)高層建筑、重要公共建筑應當同步進行外墻和屋頂的燈光亮化設計、施工。

(六)獨立設置的配變電室、泵房等設施應根據消防、降噪等規定進行布置,其建筑形式應與周圍景觀環境相協調,并進行綠化遮蔽,進出線路應埋入地下。

第四十八條 (圍墻的景觀要求)

(一)圍墻高度不得大于1.8米,并應采用鏤空形式,圍墻后退道路紅線距離內應設置一定寬度的綠化帶。

(三)體育場館、影劇院、圖書館、展覽館等對社會公眾開放的公共建筑,臨城市道路或廣場一側不應設置圍墻。

8第八章 附則

第八章 附則

第四十九條 (法定效力)

本規定施行前已取得《建設項目選址意見書》,或已核定規劃條件的建設工程,仍按原規定執行,園區行政主管部門另有規定的除外。

第五十條 (解釋權)

本規定由蘇州工業園規劃建設局負責解釋。

第五十一條 (實施時間)

本規定自2011年9月1日起試行。原蘇園規【2006年】42號文、蘇園規【2010】24號文同時廢止。園區現行相關規劃管理規定與本規定內容表述不一致的,依照本規定執行。

 附錄一 特定區域范圍

附錄一 特定區域范圍

園區現行特定區域指CBD地區和東環路地區。

(一)CBD區域包括中央商務區、商業文化區和行政公共服務區三部分。其中中央商務區位于金雞湖西,為星明街、蘇繡路、蘇惠路和星港街圍合區域;商業文化區為北至現代大道、東至星湖街、西南至金雞湖岸區域;行政公共服務區為星湖街、現代大道、錦溪街和鐘園路圍合區域(詳見圖1)。

(二)東環路地區范圍按園區行政主管部門的相關規定執行。

 附錄二 建筑滿窗日照計算規則

附錄二 建筑滿窗日照計算規則

建筑滿窗日照的計算,以經確認的日照分析計算基準面左右兩個端點為計算點。窗戶(或陽臺)的寬度小于等于2.4米的,按實際寬度的左右兩個端點為計算點。寬度大于2.4米的,按2.4米計算,以窗戶(或陽臺)的中點兩側各延伸1.2米為計算范圍(詳見圖2)。

計算基準面按以下規則確定(詳見圖3、圖4): 

(一)一般窗戶以外墻窗臺面為計算基準面;

(二)轉角直角窗戶、轉角弧形窗戶、凸窗等,一般以居室窗洞開口為計算基準面;

(三)兩側均無隔板遮擋也未封窗的凸陽臺,以居室窗戶的外墻窗臺面為計算基準面,對陽臺頂板(欄桿)所產生的遮擋影響可忽略不計;

(四)兩側或一側有分戶隔板的凸陽臺,凹陽臺以及半凹半凸陽臺,以陽臺欄桿面與外墻相交的墻洞口為計算基準面;

(五)設計封窗的陽臺,以封窗的陽臺欄桿面為計算基準面。

滿窗日照的窗戶計算高度(含落地門窗、組合門窗、陽臺封窗等門窗形式)按離室內地坪0.9米的高度計算。

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