【寧德市】城市規劃管理技術規定

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1第一章 總則

第一章 總則

第一條 為突出創建國家園林、宜居、生態工業型港口城市目標,體現山、海、川、島、湖、港、城一體的城市特色,構建碧海藍天、青山翠湖、繁花綠樹、人文和諧的城市形象,進一步加強寧德市城市規劃、建設和管理工作,有效地實現城市規劃設計、管理的標準化、規范化和法制化,保障城市規劃的實施,制定本規定。

第二條 本規定根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《寧德市城市總體規劃》及有關法律、法規、規章等的要求,遵循國家有關規范、標準,并結合寧德市規劃管理的具體情況編制而成。

第三條 本規定適用于寧德市城市規劃區范圍內各項新建、擴建、改建的建設工程及一切與城市規劃、設計和管理有關的活動。 

第四條 各項工程建設原則上按已批準的詳細規劃、城市規劃法定圖則或城市設計執行;尚無經批準的上述規劃的,或因特殊情況需要對上述規劃進行修訂的,按本規定執行。

建設工程用地面積超過4萬平方米或城市主要控制地帶及市城市規劃委員會(或市城鄉規劃主管部門)認為有必要的其它區域,應編制修建性詳細規劃、法定圖則或城市設計。

第五條 各類專業性用地建設項目的建設應符合已批準的專項規劃和已頒布的專業技術規范及本規定的要求。

2第二章 城市規劃編制

第二章 城市規劃編制

第六條 寧德市城市法定規劃編制分為城市總體規劃(包括近期建設規劃)和詳細規劃二個層次,詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

第七條 城市總體規劃編制應按照國家建設部《城市規劃編制辦法》的規定執行。

第八條 城市總體規劃由市人民政府組織編制,市城鄉規劃主管部門負責具體的組織編制工作。

第九條 近期建設規劃由市城鄉規劃主管部門組織編制;近期建設規劃應明確近期內實施總體規劃的重點和發展時序,不得違背總體規劃的強制性內容。

第十條 近期建設規劃的內容應包括:

1、確定近期人口和建設用地規模,確定近期建設用地范圍和空間布局;

2、確定近期交通發展策略,確定主要對外交通設施和主要道路交通設施布局;

3、確定各項基礎設施﹑公共服務和公益設施的建設規模和選址安排;

4、確定近期居住用地安排和布局;

5、確定歷史文化街區﹑風景名勝區等的保護措施,城市河湖水系﹑綠化﹑環境等保護﹑整治和建設措施;

6、確定控制和引導城市近期發展的原則和措施。

第十一條 城市總體規劃的專項規劃由市城鄉規劃主管部門或會同政府其他業務主管部門組織編制,包括道路交通規劃、給水排水工程規劃、供電工程規劃、電信工程規劃、燃氣工程規劃、綠地系統規劃、商業網點規劃、環衛設施工程規劃、環境保護規劃、歷史風貌建筑保護規劃、防洪規劃、消防規劃、地下空間開發利用及人防規劃等。

第十二條 控制性詳細規劃由市城鄉規劃主管部門組織或會同區人民政府、政府其他業務主管部門編制。應當包括以下內容:

1、確定規劃范圍內不同性質用地的界線,確定各類用地內適建、不適建或者有條件允許建設的建筑類型;

2、確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標;確定公共設施配置要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等規劃要求;

3、提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則;

4、根據交通需求分析,確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其他交通設施;規定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高;

5、根據規劃建設容量,確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線,進行管線綜合;確定地下空間開發利用具體要求;

6、制定相應的土地使用與建筑管理規定。

7、控制性詳細規劃確定的各地塊的主要用途﹑建筑密度﹑建筑高度﹑容積率﹑綠地率﹑基礎設施和公共服務設施配套規定、住宅面積凈密度、住宅建筑套密度應當作強制性內容。

控制性詳細規劃成果包括規劃文本、圖件及附件。圖件由圖紙和圖則兩部分組成,規劃說明、基礎資料和研究報告收入附件,并附電子文檔。

第十三條 城市重點地段的修建性詳細規劃由市城鄉規劃主管部門組織編制,城市一般地段的修建性詳細規劃由區人民政府、政府其他業務主管部門或開發、建設單位組織編制。修建性詳細規劃應當包括以下內容:

1、規劃地段位置圖:應標明工程項目位于城市中的位置以及和周圍地區的關系;

2、規劃地段現狀圖:應標明建設用地現狀自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地內建筑的范圍、性質、層數、質量等,并標明用地紅線、道路紅線、河道藍線、文物和歷史風貌建筑保護紫線、城市基礎設施用地黃線及其他市政設施控制線;

3、建設條件分析及綜合技術經濟論證;

4、建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計,布置總平面圖。總平面規劃圖:應標明用地邊界線角點坐標、分期建設用地邊界線、規劃建筑的層數和高度、綠地、道路廣場、停車場、水面等,主要出入口與城市道路交叉口的距離,確定主要出入口方向、區內規劃道路寬度、地下室范圍、地下室坡道出入口的位置和寬度,以及市政設施、公共服務設施和消防設施等的位置和范圍;

5、對住宅、醫院、學校和托幼等建筑進行日照分析,重要地段空間分析及城市設計分析圖需表達設計意圖,反映空間環境、視線分析、景觀效果等;

6、根據交通影響分析,提出交通組織方案和設計。道路交通規劃圖:應標明道路紅線位置、橫斷面、交叉點坐標及標高、道路坡度、坡向及坡長、轉彎半徑、公交站場及停車場用地界線等;

7、豎向規劃設計。豎向規劃圖:應標明道路交叉點、變坡點控制高程,室外地面規劃標高、規劃建筑底層標高、雨污水排向及坡度等;

8、市政工程管線規劃設計和管線綜合。管線綜合規劃圖:應標明各類市政公用設施管線的平面位置、管徑、主要控制點標高以及有關設施和構筑物的位置,繪制道路橫斷面圖(體現不同管線的相對位置、距離、管徑、埋深等);

9、規劃說明書:應說明規劃設計依據、用地周邊相關的條件分析、規劃原則和總體構思、用地布局、發展規模、空間組織和景觀特色要求等;道路、廣場、停車場、綠地、消防、環保、管線綜合規劃等的說明;人口和用地平衡;分期建設用地面積及分期建設時序等;表達規劃設計意圖的模型或鳥瞰圖;不同建筑標準層的平面圖、立面圖及剖面圖;主要技術經濟指標表,一般包括:總用地面積、建設用地面積、總建筑面積、分項建筑面積、分期建設各項指標、各幢建筑的高度和層數、容積率、建筑密度、綠地率、停車泊位、住宅面積凈密度、住宅建筑套密度、居住總戶數、學校學生人數、醫院病床數和日門(急)診人數、賓館客房數等;

10、估算工程量、拆遷量和總造價,分析投資效益。

修建性詳細規劃成果包括規劃說明書和圖紙,并附電子文檔。

第十四條 詳細規劃的編制內容可由市城鄉規劃主管部門根據實際要求細劃若干部分,分階段編制與審批,縮短編制周期。

第十五條 法定圖則由市城鄉規劃主管部門組織編制。法定圖則應對地塊內的土地使用性質、開發強度、配套設施的布置等進行規定。其成果包括圖表及文本兩部分。

第十六條 詳細規劃和法定規劃的編制調整應提供修改內容對照表,由市城鄉規劃主管部門審核修改內容,并按程序審批。

第十七條 寧德市城市非法定規劃由市城鄉規劃主管部門或會同政府其他業務主管部門組織編制,是對法定規劃的補充和支撐。非法定規劃由市城鄉規劃主管部門審批,可通過一定程序轉化為法定規劃的一部分內容。

第十八條 城市非法定規劃主要針對需要研究的重點問題進行專項深化,具有實務規劃或項目實施策劃的特點。寧德市城市非法定規劃編制分為發展戰略規劃、概念咨詢規劃、項目行動規劃(城市設計)等三個層次。

發展戰略規劃是宏觀層面上的非法定規劃,對全市或區域發展中具有方向性、戰略性的重大問題進行專題研究,提出宏觀、全局性的發展政策和設想,一般不設定具體的規劃期限。

概念咨詢規劃是中觀層面上的非法定規劃,對城市片區或基于某種目標進行整合的地區進行專題研究,提出開發建設設想和規劃設計導則。

項目行動規劃(城市設計)是微觀層面上的非法定規劃,對近期需要建設、改造或予以保護的具體地塊開發提出規劃指導,或對某一種類型的項目提出專項規劃標準和策劃方案。市城鄉規劃主管部門應根據項目的性質特點確定項目行動規劃(城市設計)的對象、內容和形式。

第十九條 市城鄉規劃主管部門可根據實際需要編制項目地塊的建筑日照分析、交通影響分析、市政容量分析、公共服務設施配套分析、建筑面積復核等。

第二十條 “招、拍、掛”項目規劃咨詢所確定的地塊技術經濟指標及其相關規定經相關程序審查并經市城市規劃委員會批準后,視同控制性詳細規劃成果的調整,作為地塊的土地使用和建筑管理的強制性內容。

第二十一條 寧德市規劃編制成果實施實行責任規劃師制度,責任規劃師應承擔以下職責:每半年更新一次本責任區的規劃總圖,經市城鄉規劃主管部門審核后提供電子文件和圖紙;參與市城鄉規劃主管部門關于責任區內建設項目的會審,提供技術意見;為市城鄉規劃主管部門提供相關地塊的規劃指標和技術要求等規劃服務。

3第三章 建設用地分類與適建范圍

第三章 建設用地分類與適建范圍

第二十二條 寧德市城市用地,根據其主要用途和功能分區的基本原則,按照國家《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GBJ137-90)分為大類、中類和小類三個層次,其中大類10類、中類49類、小類81類(詳見下表)。

第二十三條 本用地分類表適用于寧德市城市規劃和城市用地統計工作。對于城市專項規劃,如園林綠地系統規劃、歷史街區保護規劃等,在規劃編制中可采用專門標準,不受此類標準限制。

各類建設用地的劃分應遵循土地使用相容性的原則,按經批準的詳細規劃或法定圖則執行。尚無經批準的詳細規劃或法定圖則的,按本規定表(二)《各類建設用地適建范圍表》[以下簡稱(表二)]的規定執行。

凡表(二)中未列入的建設項目,由市城鄉規劃主管部門根據對周圍環境的影響和基礎設施的條件,具體核定適建范圍。

凡需改變規劃用地性質,超出表(二)規定范圍的,應先向市城鄉規劃主管部門提出規劃調整方案,按規定程序和審批權限報批,經批準后執行。

文化、教育、衛生、道路交通及園林綠化用地,應優先給予預留和控制,任何單位和個人不得違反規劃、擅自改變用地功能。

第二十四條 凡用地單位征用未開拓的或未拓寬的規劃道路旁土地,需同時代征規劃道路寬度一半范圍或未拓寬部分的土地,作為開拓道路及敷設市政基礎設施的用地;若道路另一側是廣場、河道或綠化帶且未被征用的,用地單位應將道路全部代為征用并負責拆遷,不得它用。其建筑密度、容積率等規劃技術指標按實際建設用地面積計算。


4第四章 建筑容量控制指標

第四章 建筑容量控制指標

第二十五條 根據寧德市現狀,按照《寧德市城市總體規劃》,寧德市城市規劃區劃分為三類建設區,以不同的控制指標進行規劃、建設和管理。具體劃分如下:

1、第一類建設區:范圍為寧川路以西、天湖西路、東湖路以北、西至規劃區邊界所圍合的地區(詳見附圖)。

2、第二類建設區:指第一類建設區及特定區域以外的地區。

3、特定區域:指在土地利用和規劃管理上有特殊要求,需要作補充規定的地區。

第二十六條 寧德市城市規劃區內新建、擴建、改建的建設項目,在控制性詳細規劃覆蓋的地區,其建筑容量指標應按控制性詳細規劃確定。

第二十七條 建設用地面積小于40000平方米,且尚無經批準規劃的建設項目,其建筑容量控制指標應按本規定中表(三)、(四)、(五)的有關要求執行。表(三)、(四)中建筑密度、容積率為上限,是強制性指標;綠地率為下限,是建議性指標。 

第二十八條 表(三)、(四)、(五)規定的指標中容積率、建筑密度、綠地率適用于單一類型的建設用地。對混合類型的建設用地,其建筑容量控制指標應將建設用地按使用性質分類劃定后,按不同類型分別執行;對難以分類執行的建設用地或綜合建筑物的用地,應按各種不同性質建筑的建筑面積比例和相應的建筑容量控制指標換算成建筑容量綜合控制指標。

第二十九條 對未列入表(三)、(四)的教育機構、文體科技、醫療保健、老年人建筑等建設的建筑容量控制指標,應按有關專業規劃執行。 

第三十條 原有建設用地范圍內的建筑,其建筑容量控制指標已達到或超出規定值的,不得在原有建設用地范圍內進行擴建、加層;用地內原有建筑的建筑容量控制指標雖未超出其規定值,但其擴建、加層經論證對原有空間布局有不良影響的亦不得建設。

建筑的修繕改造工程,不得超出原有建筑平面輪廓線和高度線,否則,應視為加層或擴建。建筑擴建、加層改造,其建筑間距和退讓應符合建筑間距控制與建筑退讓的有關規定。

第三十一條 開發建設用地未達到下列最小面積的,不得單獨建設:

1、低層、多層、中高層住宅建筑為2000平方米;

2、10--18層住宅建筑為4000平方米;

3、19層及以上的住宅建筑為5000平方米;

4、建筑高度小于或等于24米(不含市政配套公建)的公共建筑為2000平方米;

5、建筑高度為24米至50米的公共建筑為4000平方米;

6、建筑高度大于50米的公共建筑為5000平方米;

7、工業、倉儲建筑最小開發地塊為2000平方米。

開發建設用地未達到上述規定的最小面積,但因鄰近用地已經完成城市建設,或因城市基礎設施、公用設施等的限制,確實無法調整、合并,且不妨礙城市規劃實施的,由市城鄉規劃主管部門核定后批準建設。

第三十二條 多層、高層民用建筑底層設架空層用作通道、停車、布置綠化小品、居民休閑等公共用途的,架空層層高宜在2.5米至5.0米之間,架空層不得圍合、封閉、改作他用或出售。住宅底層架空面積不得少于住宅建筑總占地面積的60%。

第三十三條 城市規劃區內的建設項目,必須配建與其規模相應的機動車停車場(庫)和非機動車車停車場(庫)。停車場(庫)配建標準按表(六)規定執行,并鼓勵采用地下或多層車庫。其中,室外停車位的數量不得高于核定配建停車位數的20%,且必須采用嵌草磚,鼓勵室外停車場按停車方式和間距種植喬木。停車位應符合相關專業規范要求。

建設項目配建的停車場(庫)建成后不得改變使用性質,也不得被占用或停用。

第三十四條 在城市規劃區內建設停車場(庫)應遵循以下規定:

1、停車場(庫)是指以計時收費方式,服務外來或市內停車。外來停車場(庫)應設置在城市道路出入口附近或其他合適的地點,市內停車場(庫)應靠近主要服務對象設置,其場(庫)址選擇應符合城市規劃要求和車輛出入口不妨礙道路暢通的要求。停車場(庫)出入口的設置應符合下列規定:

(1)、出入口應符合行車視距的要求,并應右轉出入車道;出入口宜設置在次干道和支路上,若需設在主干道上,則應設專用通道與主干道相連;

(2)、出入口距離道路交叉口應大于80米;與城市人行過街天橋、地道、橋梁或隧道等引道口的距離應大于50米。

2、室外貨車停車場與居住建筑和公共建筑之間應有不小于15米的綠化隔離帶,與其它建筑之間應有不小于5米的綠化隔離帶,停車場內應按停車方式和間距種植高大喬木,停車場地面宜選擇網格式綠化鋪地;獨立建設室內停車庫時,綠地率不得小于10%,與居住建筑和公共建筑之間應有不小于10米的綠化隔離帶。

3、少于50個停車位的停車場,可設一個出入口,其寬度必須采用雙車道;50~300個停車位的停車場,應設兩個出入口;大于300個停車位的停車場,出口和入口應分開設置,兩個出入口之間的距離應大于20米。

4、建設項目中可與主體建筑分開,單獨建設單層或多層停車庫(不含地下停車庫),但須滿足建筑容量控制指標、建筑間距控制和建筑退讓的要求,并應符合環境景觀要求。

5、地下停車庫在規劃、設計、建設中,宜與人防設施相結合。

6、在商業繁華地區、大型超市、會展中心、火車站、長途車站、客運碼頭等公共建筑附近,應設置出租汽車候車專用場(道)和社會車輛停車場。

第三十五條 公共(服務)配套設施的配置,應符合以下規定要求:

1、物業管理用房:建筑面積10萬平方米以下的按照不少于總建筑面積4‰配置,但最少不低于50平方米;建筑面積超過10萬平方米的,超過部分按照2‰配置。

2、幼兒園(或托兒所):住宅建筑面積4.5萬平方米至15萬平方米的按照總建筑面積的12‰配置;建筑面積超過15萬平方米的,超過部分按照6‰配置。

3、文化活動(室)中心:按照住宅建筑面積的2‰配置,最少不低于60平方米。

4、社區居委會辦公用房:按照住宅建筑面積的5‰配置,最少不低于50平方米。

5、衛生服務站:按照住宅建筑面積的0.5‰配置,最少不低于20平方米。

6、公共廁所

5第五章 建筑間距控制與建筑退讓

第五章 建筑間距控制與建筑退讓

第三十六條 建筑間距須符合日照、衛生、消防、抗震、環保、工程管線敷設和文物、歷史建筑保護等方面的要求,并應同時符合本章的規定(見附錄五)。

住宅建筑有條件的應南北向布置。

第三十七條 低層、多層及中高層住宅建筑的間距控制應符合下列規定:

(一)、平行布置時的建筑間距(包括兩建筑夾角≤30°):

1、朝向為南北向的[指正南北向和南偏東(西)45°以內(含45°),下同]。兩建筑物外墻面之間最窄處的間距在第一類建設區不小于南側建筑高度的0.8倍,在第二類建設區不小于1.0倍,且最小間距為12米;

2、朝向為東西向的[指正東西向和東(西)偏南45°以內(不含45°),下同]。兩建筑物外墻面之間最窄處的間距在第一類建設區不小于較高建筑高度的0.7倍,在第二類建筑區不小于0.9倍,且最小間距為12米。

(二)、垂直布置時的間距(90°≥兩建筑夾角≥60°):

兩建筑物相對兩側外墻面最窄處的間距,在第一類建設區不小于較高(或南側)建筑高度的0.5倍,第二類建設區不小于0.7倍,且最小間距為10米。

低、多、中高層住宅建筑的山墻連續寬度應小于或等于20米,若大于20米,其間距按平行布置時的間距控制。

(三)、既非平行也非垂直布置時的建筑最小處間距: 

當朝向為南北向或東西向時,兩建筑的夾角大于30°,小于60°時,兩建筑物相對兩側外墻面間最窄處的間距,在第一類建設區不小于南側(或較高)建筑高度的0.6倍;第二類建設區不小于0.8倍,且最小間距為12米。

(四)、低、多、中高層住宅建筑的山墻間距不小于6米。有衛生間、 樓梯間等房間在山墻上開啟洞口的,不得有任何物體突出墻面,當住宅山墻有居室、起居室、客廳開啟窗戶時,其山墻間距應增加2米,且窗戶應錯開開啟,有突出物時,應相應調整間距,保證凈距符合上述規定。

第三十八條 高層住宅建筑與高、中高、多、低層住宅建筑的間距應符合以下規定:

(一)、平行布置的間距:

1、朝向為南北向的,其建筑間距在第一類建設區為南側建筑高度的0.4倍,且最小間距為28米;在第二類建設區為 0.5倍,且最小間距為32米; 

2、朝向為東西向的,其建筑間距在第一類建設區不小于其較高建筑的0.35倍,且最小間距為23米;在第二類建設區不小于0.4倍,且最小間距為28米;

3、若北側為高層住宅建筑時,其間距按南側中高、多、低層住宅建筑高度控制,且最小間距為12米;

4、高層住宅建筑山墻之間的最小間距:高度小于、等于60米的為13米;高度大于60米的為15米;高層住宅建筑與中高、多、低層住宅建筑之間,其山墻最小間距為9米。

(二)、垂直布置的間距:

在第一類建設區不小于較高(或南側)建筑高度的0.3倍,在第二類建設區不小于0.35倍,且以上兩類建設區最小建筑間距不小于18米。

(三)、既非平行也非垂直布置時的建筑最小處間距:

1、兩建筑的夾角小于或等于30°時,其間距最小處按本條第(一)款控制。

2、兩建筑的夾角大于30°、小于60°,且高層住宅建筑位于南側時,其最小處間距在第一類建設區不小于建筑高度的0.35倍,且最小間距為26米;在第二類建設區為0.4倍,且最小間距為30米。

3、兩建筑夾角等于或大于60°時,其最小處間距按本條第(二)款控制。

第三十九條 建筑高度在100米以上的超高層住宅建筑,在100米高度建筑的基礎上,高度每增高5米,間距增加不小于1米;超過150米高度的其間距按150米高度標準控制。

第四十條 不規則平面的住宅建筑,按建筑外墻面的最凸出外圍線和周圍建筑的最近距離計算建筑間距。

第四十一條 住宅建筑南北向布置,相鄰兩住宅建筑之間地面有高度差時,其建筑間距按下列原則計算:當南側住宅地面低于北側住宅地面高度時,以兩建筑高度完全重疊的部分計算建筑間距,并應同時符合其它規范的要求;當南側住宅建筑地面高于北側住宅建筑地面高度時,應以南側建筑高度加上南北地面高差計算建筑間距,以上最小間距為12米。東西向地面有高差的參照執行。

第四十二條 位于同一裙房之上的幾幢建筑,計算建筑間距可扣除裙房的高度;計算與相鄰建筑間距時,應包括裙房高度。以上最小間距為12米。

第四十三條 底層設有架空層(或非住宅、文、教、衛用房)的住宅建筑相鄰時,其建筑間距計算可不含北側(或東、西側)底層的建筑高度;若北側(或東、西側)住宅建筑底層未架空(或未設文、教、衛用房),其建筑間距的計算應為南側(或東、西側)整幢建筑高度的相應倍數。

第四十四條 醫院病房樓、休(療)養院住宿樓、老年人建筑、幼兒園、托兒所、中小學和大中專院校的教學樓建筑之間的間距,須在同型布置方式時的住宅建筑間距要求上提高10%—20%,同時須滿足各專業規范要求。

第四十五條 非住宅建筑(第四十四條所列的非住宅建筑除外,下同)之間及其位于住宅建筑(或第四十四條所列的非住宅建筑)北側時,其間距可在同型布置方式的住宅建筑間距的要求上減少10%—20%,但其最小間距應符合下列規定:

1、低層、多層建筑的最小間距不小于10米;

2、高層建筑與北側的高、多、低層建筑平行布置時的最小間距為24米,高層建筑與其東西側的高、多、低層建筑平行布置時的最小間距為18米,以其他形式布置時的最小間距為13米。以上間距均需同時滿足各專業規范要求。

第四十六條 非住宅建筑與住宅建筑的間距,應符合下列規定:

1、非住宅建筑位于住宅建筑南側或東西側時,其間距按第三十六條至第四十三條的規定控制;

2、文、教、衛建筑(第四十四條所列的建筑)位于其他建筑北側的或東西側的(含山墻),其間距按第四十四條控制。

第四十七條 工業、倉儲、市政設施建筑之間的間距,按其工藝及消防要求控制。

第四十八條 住宅建筑陽臺出挑和陽臺、樓梯間等凸出部分累計長度應符合下列規定:

1、住宅建筑陽臺最大出挑距離為1.8米;

2、住宅建筑樓梯間等凸出部分的距離不超過1.5米;

3、住宅建筑陽臺和樓梯間等凸出部分累計長度不應超過同一建筑外墻面寬總長度的50%;

4、超出本條1、2、3款規定值的,應從陽臺和樓梯間等凸出部分外邊緣計算建筑間距。

第四十九條 擋土墻、護坡與建筑的間距應符合下列規定:

1、擋土墻位于建筑南側或東西側時,應按擋土墻的高度倍數計算其間距,并和同型布置方式時的建筑間距要求相同;

2、高度大于2米的擋土墻、護坡的下邊緣與建筑的最小間距為5米。

第五十條 沿建設用地邊界線(或稱用地紅線)和沿城市道路、公路、河道、山體、鐵路、電力線路保護區及其他規劃控制線周邊的建筑物,其建筑控制線或建筑紅線退讓距離除必須符合消防、抗震、防災、防汛和交通安全、景觀、環保等方面的規范以及經批準的城市規劃要求外,應同時符合本規定。

建筑控制線或建筑紅線退讓指標分為退讓用地紅線、退讓道路規劃紅線、退讓綠地規劃綠線、退讓河道規劃藍線、退讓電力規劃黑線、退讓文物保護規劃紫線、退讓市政基礎設施規劃黃線等。

第五十一條 建筑控制線或建筑紅線后退用地紅線的距離按以下規定控制,但后退紅線距離小于消防間距時,應按消防間距的規定控制:

1、各類建筑后退用地紅線距離按表(七)規定的建筑高度的倍數控制,且應滿足消防通道的最低要求;

2、各類建筑應在其建設用地范圍內滿足防火、防爆、環保以及其他特殊后退用地紅線的要求;各規劃控制線同時控制時,應滿足最大的退距要求;

3、建筑控制線或建筑紅線后退用地紅線或其它規劃控制線時,應按其相互間最近距離計算建筑退距。

4、建筑控制線或建筑紅線后退用地紅線距離除符合本條規定外,同時須符合本章建筑間距控制的有關規定。

5、相鄰地界為公共綠地的,各類建筑的退距按表(七)中其他非住宅建筑的退距控制。

6、住宅建筑的退距應計算底層建筑高度。

7、圍墻后退用地邊界線不小于0.5米,且其基礎不得超過用地邊界線范圍。

第五十二條 沿城市道路兩側新建、改建、擴建的建筑物,除經批準的詳細規劃另有規定外,其建筑控制線或建筑紅線退讓道路規劃紅線應符合表(八)的控制指標,還應符合本章建筑間距控制及市政公用設施控制的有關規定。特殊地段的建筑物,經市城鄉規劃主管部門核定后,其退讓道路規劃紅線的距離可適當調整。

第五十三條 地下建筑物(含地下建筑物坡道)退讓道路紅線和用地紅線距離不小于地下建筑物深度(自室外地坪面至地下建筑物底板底部的高度)的0.6倍,且最小退距為5米。有特殊要求的地段除外,但不得影響道路結構和管道。

建設用地內地下構筑物、管井、管溝等退讓道路紅線的凈距按下列規定:

1、城市主、次干道不得小于3米。

2、城市支路以下不得小于2米。

第五十四條 綠地綠線、水系籃線、基礎設施黃線、道路紅線范圍內的建(構)筑物只拆不建。

第五十五條 除經批準的詳細規劃另有規定外,新建影劇院、游樂場、體育館、展覽館、大型商場、農貿市場、娛樂場所等有大量人流、車流集散的建筑(含高層建筑中作為大型商場的裙房),其面臨城市道路的主要出入口方向的建筑控制線或建筑紅線退讓道路規劃紅線的距離不得小于20米,次要出入口方向不得小于15米,并應留出臨時停車或回車場地,且與城市道路相連。

其他商業建筑退讓道路規劃紅線距離在表(八)規定的基礎上增加2米。

第五十六條 城市主要道路交叉口周邊應留出足夠的開敞空間,合理組織和渠化交通,并形成一定面積的街頭綠地,主要交叉口應預留立交建設用地。道路交叉口周邊的建筑控制線或建筑紅線退讓道路規劃紅線距離應按轉角處道路規劃紅線切點連線的垂直距離進行退讓計算。

城市主要道路交叉口周邊建筑退讓道路規劃紅線切點連線的垂直距離L:(見下圖)。

第五十七條 沿城市規劃道路建筑物的基礎、臺階、平臺、陽臺、雨篷、附屬設施及除用地范圍內連接城市管線以外的其他地下管線(包括管溝、管井等構筑物),均應在劃定的用地紅線范圍內建設,不得逾越道路規劃紅線。

第五十八條 沿穿越村鎮、城鎮的公路兩側新建、改建、擴建的建筑項目,可按村鎮、城鎮規劃進行管理,除另有規定外,建筑控制線或建筑紅線退讓道路規劃紅線的距離不得小于5米。

第五十九條 沿河流、湖泊規劃藍線兩側新建、改建、擴建的建筑物,除另有規定外,其建筑控制線或建筑紅線后退河流、湖泊等水系規劃藍線的距離不得小于10米。

建筑控制線或建筑紅線退讓道路隔離帶控制線、綠地綠線的距離不得小于5米(不包括居住小區級及以下綠地),地下室邊界線后退綠線距離不得小于3米。

建筑物任何部分不得突入電力規劃黑線范圍內。

第六十條 沿鐵路兩側新建、改建、擴建的建設項目,應符合以下規定(鐵路內部的管理、配套用房除外):

1、在鐵路干線兩側的建(構)筑物,其外邊線與最外側鋼軌的距離不得小于30米,鐵路專用線兩側不得小于15米;

2、在鐵路兩側修建高層建筑、高大構筑物(如水塔、煙囪等)、可能危及鐵路運輸安全的危險品倉庫和廠房與軌道的距離須經論證并經鐵路主管部門核準后確定;

3、涉及鐵路道口、橋梁、隧道、高切坡路段的工程建設,應符合鐵路管理的有關規定。

上述情況中建筑物的建筑紅線后退用地紅線控制指標按第五十條至第五十一條執行。

第六十一條 沿城市道路兩側的貨運裝卸平臺應退讓道路規劃紅線10米以上。

第六十二條 建筑控制線或建筑紅線后退城市防洪(潮)堤的堤腳線距離,除另有規定外,不得小于6米。

6第六章 建筑高度和面寬控制

第六章 建筑高度和面寬控制

第六十三條 建筑物的高度、面寬控制除應符合日照、建筑間距、消防等方面的要求外,還應同時符合本章的規定。

第六十四條 在有凈空高度限制的機場、氣象臺、電臺和其他無線電通訊(含微波通訊)等設施周圍的新建、改建、擴建的建(構)筑物,其控制高度應符合有關凈空高度限制的規定。

第六十五條 在文物保護單位、保護建筑和歷史建筑以及風貌建筑周圍的建筑控制地帶及其他特殊地區內新建、改建、擴建的建(構)筑物,其控制高度應符合特殊地區的有關規定,并按經批準的詳細規劃執行。尚無經批準的詳細規劃的,應先編制城市設計或建筑設計方案,進行視線分析,并經市城鄉規劃主管部門會同有關部門批準,按保護規劃執行。

視線分析方法見附錄二附圖五

第六十六條 沿城市主、次干道兩側新建、改建、擴建的建(構)筑物的控制高度 (H) ,除經批準的詳細規劃另有規定外,不應超過道路規劃紅線寬度(W)加上建筑退讓道路規劃紅線距離(S)之和的1.5 倍。

建筑物臨接兩條以上道路的,可按較寬的道路規劃紅線計算其控制高度。

第六十七條 建筑的面寬,除經批準的詳細規劃另有規定外,按以下規定執行(見附錄二附圖六):

1、建筑高度小于、等于24米,其最大連續展開面寬的投影不大于80米;

2、建筑高度大于24米,小于、等于60米,其最大連續展開面寬的投影不大于70米;

3、建筑高度大于60米,其最大連續展開面寬的投影不大于60米;

4、不同建筑高度組成的連續建筑,其最大連續展開面寬的投影上限值按較高建筑高度執行;

5、部分工業廠房、倉儲、大型文化體育設施等建筑的面寬,可以根據生產工藝或功能布局的實際需要,確定建筑物的面寬

第六十八條 住宅建筑的層高宜為2.8米,不得高于3.3米,開間小于9米的底層獨立店面層高不得高于4.5米。

7第七章 建筑與城市環境控制

第七章 建筑與城市環境控制

第六十九條 在城市規劃區范圍內進行各項建設工程,應符合城市空間環境規劃的要求。

第七十條 公共建筑、居住區以及城市市政設施等應按有關專業規范,建設無障礙設施。

第七十一條 各類建設工程在編制建設項目總平面規劃或城市設計時,應標明用地界線折點的城市坐標和建設用地周邊相鄰地段30米—50米范圍內的現狀地物地貌,建筑立面及色彩應進行多方案比較,并注明與相鄰空間環境協調以及與城市基礎設施的連續。

第七十二條 沿城市主次干道、商業街區及城市重要節點地段兩側的建(構)筑物,要做好整體立面設計,立面裝修方案須經市城鄉規劃主管部門審批,色調要與周圍環境的協調統一,并符合城市色調設計導則,立面宜選用優質裝飾建材和新型材料。

第七十二條 城市規劃區范圍內九層(含九層)以下的居住建筑必須采用全坡屋頂形式;十層至十八層的高層居住建筑坡屋頂不少于屋面建筑面積的三分之二,十九層以上的高層居住建筑視具體情況而定。

第七十三條 在立面上安裝各種空調器及其他建筑設備時,必須統一協調設計、統一施工。空調設置既不能影響建筑立面景觀,又應保證空調室外機的通風和排熱,還應便于室外機維護,且不宜設置于西向太陽直射部位。

第七十四條 臨街確需設置防盜網應設置于門窗內側不得外露,其他方向設置應不得超出外墻投影線;需設置太陽能設施的,其位置應統一設計、預留。

第七十五條 建筑屋頂需要設置水箱、冷卻塔、電梯間等設備用房時,應進行建筑形式處理,結合建筑造型統一設計。

第七十六條 建筑物臨城市主、次干道的住宅陽臺應為封閉式陽臺。

第七十七條 城市主、次干道兩側的建筑物,其鍋爐房及煙囪、泵房、冷卻塔、配電房(包括發電機房)、廚房、污水處理池、垃圾轉運站等附屬設施不得臨街布置;建筑物地下室排煙(井)道等宜與主體建筑相結合,不得沿街單獨設置。對于產生煙塵、噪聲及有害氣體的,其環境衛生防護距離應按有關規定采取必要措施在其用地范圍內解決。水塔、煙囪等高聳構筑物,其周邊建筑物應在安全保護間距之外。

第七十八條 經規劃確定在城市道路兩側建設騎樓的,應符合以下規定:

1、騎樓凈高、凈寬:凈高不得小于4米,凈寬不得小于3.6米; 

2、騎樓地面:騎樓地面應與人行道地面相平,無人行道的應高出道路邊界處0.1米~0.2米。表面鋪裝應平整,不得設置任何臺階或障礙物;

3、騎樓同時作為城市道路的人行道的,應充分預留市政管道的敷設空間。

第七十九條 居住建筑建設要求如下:

1、新建住宅建筑應成片規劃,形成居住小區或居住組團,盡量避免零星插建;

2、同一住宅建筑群體的風格、造型、色彩宜協調統一,并在此基礎上,體現單幢住宅建筑的識別性;

3、涉及已建住宅建筑外部造型、色彩的改變,必須以樓幢為單位整體設計,并應保持與周圍環境的協調統一;

4、住宅建筑在規劃、建設中應按規定設置物業管理用房、郵政信報箱(間)、門衛收發室等設施;

5、居住區規劃的飲食、娛樂項目應集中設置,住宅樓內(包括住宅樓下商業建筑)不得新建、改建飲食、娛樂及產生環境污染的其他項目;

6、安置房建設,若國家、省、市另有關規定的,按其規定執行。

第八十條 商住建筑的商業使用性質,在設計中應注明商業經營門類性質,禁止設置產生噪音、粉塵、廢氣、廢渣、廢水等對居住環境有影響的行業。 

第八十一條 城市規劃區內進行各項建設,應按有關專業規范的規定在下列范圍設置公共廁所:

1、廣場、車站、碼頭、各類公共建筑等的內部及附近;

2、風景名勝區、公園、市場、大型停車場(庫)、體育場(館)等的內部及附近;

3、市區舊居民區改造,原有的公共廁所必須按原有規模,結合改造重新安置,原無公廁應按規范規定要求配置;

4、新建住宅區,應按規范規定的規劃要求設置公共廁所;

5、建城區如果設立獨立式公廁有困難時,可設置附建式公共廁所,其建筑面積不小于60平方米,獨立式公共廁所建筑面積不小于100平方米;

6、各住宅小區及有關單位配建的公共廁所的出入口必須面向城市道路,且應設置明顯指示標志。

第八十二條 垃圾轉運站的設置應符合城市規劃和環保、衛生等專業規劃的要求,并符合以下規定:

1、垃圾轉運站應設置在交通方便、不影響市容景觀的位置,并應符合防火、衛生規范及各種安全要求。其建筑外立面應與周圍建筑物相協調;

2、單獨設置的垃圾轉運站,其建筑控制線或建筑紅線退讓道路規劃紅線距離不小于15米、后退用地邊界線距離不小于10米,用地邊界線內應露出不小于5米寬的綠化隔離帶,其綠地率不低于30%;

3、垃圾轉運站內的建(構)筑物應采用封閉式的建筑形式,并應符合有關專業規范的規定;

4、垃圾收集點服務半徑不應小于70米。

第八十三條 在城市規劃區內的城市道路、公路兩側、廣場、公園、風景名勝區和其他公共場所建設城市雕塑,除另有規定外,還應符合下列規定:

1、應符合國家及《福建省城市雕塑管理辦法》的有關規定;

2、建設城市雕塑,建設單位須將擬建雕塑的題材、體量、建設地點、雕塑模型、環境設計和上級主管部門的意見,報市城鄉規劃主管部門審查;在城市公共綠地內建設城市雕塑,應先征得市園林管理部門同意后,再報市城鄉規劃主管部門審查,核發“一書兩證”;

3、屬于重要的政治性、歷史性題材的城市雕塑,由市城鄉規劃主管部門報市城市規劃委員會審定;

4、城市雕塑的設計,須由持有《城市雕塑創作設計資格證書》的設計人員承擔;

5、城市雕塑設計方案經批準后,不得擅自修改,擅自建設城市雕塑屬違法建設;城市雕塑工程竣工后,建設單位須報市城鄉規劃主管部門組織驗收。

第八十四條 設置戶外廣告、標語牌、畫廊、櫥窗、牌匾等,要與周圍景觀協調,做到整潔美觀、確保安全,并報市城鄉規劃主管部門審批,且應符合下列要求:

1、建筑物在進行規劃設計時應充分考慮廣告等設置的位置、形式、燈光照明等,并應在方案圖中示出;

2、在建筑物上設置廣告,不得破壞原有的建筑造型,戶外廣告等不得突出建筑立面和平面輪廓線1米,離室外地面不得低于3米,如位于車道上方,不得低于5.5米;

3、城市道路上空不得設置跨街廣告;

4、不得妨礙城市交通。

第八十五條 商業街區、城市主次干道及其兩側的主要建(構)筑物應設計和配套建設夜景工程,其設計應符合夜景工程專項規劃及有關規范要求,并應與周圍環境相協調。

第八十六條 城市重要地段、景觀節點、標志性建筑及50米以上的各類建(構)物的屋頂應設計夜景工程,并與主體建筑同步設計、同步施工、同步驗收。

第八十七條 在城市規劃區內,建設工程項目需修建圍墻或臨時圍墻的,須向市城鄉規劃主管部門報批,并應符合下列規定:

1、大、中型公共建筑,如體育設施、影劇院、旅游賓館、圖書館、娛樂場所等對社會公眾開放的建筑,其臨街面不得修建圍墻,應以花臺、綠化帶等建筑小品作為用地邊界的隔離帶或隔離墻;

2、在醫院、大中專院校、中小學、幼兒園、托兒所、居住區以及風景區等用地的周邊修建圍墻,必須為透空型圍墻,圍墻高度不應超過1.6米;

3、確有特殊要求的,如監獄、看守所、油庫、燃氣罐站、各種物質儲備專用倉庫區、發電廠、水廠、煤廠、電臺、部隊營房、宗教場所、有防疫要求的畜、禽飼養場等,可建封閉式的圍墻。圍墻飾面及外觀應進行形式美化處理,有利于城市觀瞻,除行業特殊規定外,墻高不得超過2.2米;

4、沿城市道路兩側的建設項目原則上不修建圍墻,已建的要拆墻透綠;確需修建圍墻的,其退讓道路紅線距離為:主、次干道2.0米以上;支路以下1.5米以上,該退讓用地必須按規劃要求進行綠化;

5、在第一類建設區的建設項目,在建設期間可利用原有圍墻作為臨時圍墻。如市政建設需要,應按市政建設要求改建,并符合本條第1至4款的規定;

6、在第二類建設區的建設項目,其臨時圍墻可允許壓道路規劃紅線建設;

7、確有特殊情況,不能按時建設的項目用地,沿城市道路必須修建臨時圍墻,且對臨時圍墻進行美化、綠化; 

8、臨時圍墻在其使用期結束后,應自行立即無償拆除;

9、現有圍墻應按以上要求限期改建。

8第八章 綠地控制

第八章 綠地控制

第八十八條 城市綠地分為公園綠地、生產綠地、防護綠地、附屬綠地和其他綠地五類,城市綠地建設應符合綠地系統規劃要求,嚴格實施城市綠線管制制度。

第八十九條 公園綠地是指向公眾開放,以游憩為主要功能,兼具生態、美化、防災等作用的綠地。包括綜合公園、社區公園、專類公園、帶狀公園和街旁綠地五類。

生產綠地是指為城市綠化提供苗木、花草、種子的苗圃、花圃、草圃等用地。

防護綠地是指城市中具有衛生、隔離和安全防護功能的綠地。包括衛生隔離帶、道路防護綠地、城市高莊走廊綠帶、防護林、城市組團隔離帶等。

附屬綠地是指城市建設用地中綠地之外各類用地中的附屬綠化用地。包括居住用地、公共設施用地、工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政設施用地和特殊用地中的綠地。

其他綠地是指對城市生態環境質量、居民休閑生活、城市景觀和生物多樣性保護有直接影響的綠地。包括風景名勝區、水源保護區、郊野公園、森林公園、自然保護區、風景林地、城市綠化隔離帶、野生動植物園、濕地、垃圾填埋場恢復綠地等。

第九十條 產生有害性氣體及污染物的工廠應建衛生防護林帶,且寬度不小于50米。

水庫四周的綠地寬度應不小于30米,海岸防風林帶寬度不小于80米。

城市垃圾處理場周邊的衛生防護林帶寬度不宜小于300米。

古樹名木周邊宜留出不少于半徑20米的保護綠地。

建設用地內位于整塊綠地中用于美化環境的水面、無建筑面積的建筑小品的占地面積可計入綠地面積。

第九十一條 道路綠地包括行道樹綠帶、分車綠帶、交通島綠地、交通廣場和停車場綠地等。

分車綠帶起防護隔離和美化街景的作用,寬度應不小于2米,以灌木和地被植物種植為主。

道路綠地應根據實際需要和相鄰建筑物性質進行設計,并應保持路段內的連續和完整。當寬度大于8米時,可設計成開放性綠地,但綠化用地面積不得小于路側綠帶總面積的70%。當路側綠帶與毗鄰的其他綠地一起辟為街旁游園時,其設計應符合《公園設計規范》的要求。

各種擋墻及護坡綠化必須結合工程措施栽植地被植物或攀緣植物。

交通島綠地應突出城市景觀特色,保證行車視線通透。

互通式立體交叉綠島宜種植草坪等地被植物,形成開敞的綠化空間,草坪可孤植樹、點綴花灌叢,墻面應進行垂直綠化。

第九十二條 嚴禁在風景林地和面向城市周邊的山坡地開采土石資源,以保護自然地貌景觀的完整。

第九十三條 居住區的公共綠地可按規定的指標進行統一規劃、綜合平衡,在符合整個小區集中綠地指標的前提下可不在每塊建設用地內平均分布。

居住區公共綠化應適當外部化,通過小區集中綠地朝外、敞開小區出入口、底層架空等手法,達到露綠,增加城市街道空間的綠量。

第九十四條 濱臨水體的綠帶應結合地形與岸線設計,形成有景觀特色的濱水綠帶,并應在道路和水面之間留出透景線,使水體、綠帶有機地組織在街景中。

第九十五條 各類工程建設項目應符合建設部《城市綠化規劃建設指標的規定》,綠地建設應符合以下規定。 

(一)、計算建設用地內綠地率的綠地面積包括:建設用地內的公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地、道路綠地和綠地內的步行道,以及規定的建筑間距內的零星綠地面積(包括滿足植樹綠化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋頂綠地)。綠地應以綠化用地的平面投影面積為準,每塊綠地只能計算一次。

(二)、建設用地內的綠地規劃宜采用集中與分散結合方式布置,宜保留和利用用地范圍內的已有樹木和綠地。

(三)、居住區綠地按《城市居住區規劃設計規范》(GB50180-93)的要求執行。公共綠地,根據不同的規劃布局形式,設置相應的中心公共綠地,以及老年人、兒童活動場和其他的塊狀、帶狀公共綠地等。中心綠地的設置應符合下列規定:

1、應符合下表規定,表內“設置內容”可視具體條件選用;

2、至少應有一個邊與相應級別的道路相鄰;

3、綠化面積(含水面)不得少于70%;

4、便于居民休憩、散步和交往之用,宜采用開敞式,以綠籬或其他通透式院墻欄桿作分隔;

5、組團綠地的設置應滿足有不少于1/3 的綠地面積在規定的建筑日照陰影線范圍之外的要求,并便于設置兒童游戲設施和適于成人游憩活動。

(四)、沿城市道路兩側的綠化隔離帶不得作為公共綠地計算。

(五)、其他塊狀、帶狀公共綠地應同時滿足寬度不小于8m,面積不少于400m2和本條第(三)款第1、2、3、4點及第5點中的日照環境要求。

(六)、新建居住區綠化及單位附屬綠化面積占總用地面積應不小于30%,舊區改建不小于總用地面積的25%,居住區內公共綠地的總指標應不少于1m2/人,并應根據居住區規劃布局形式統一安排、靈活使用。第一類建設區可根據以上指標酌情調整,但不得低于相應指標的70%。

(七)、城市公共綠地應合理布局、分布均勻,1000m2以上的公共綠地的服務半徑應達到500m。

第九十六條 位于本市第一類建設區的建設用地,確實難以達到規定綠地指標的,可將屋面地栽綠化面積(每塊面積不得小于100m2)折算成地面綠地面積。

其折算公式如下:F=M×N,式中:F─地面綠地面積;M─屋面地栽綠地面積;N─有效系數 (見下表)

第九十七條 公園設計應按《公園設計規范》要求,突出植物景觀,綠地和水體面積應占總面積的70%以上,植物配置合理,富有特色,規劃建設管理具有較高水平。

第九十八條 城市廣場建設要突出以植物造景為主,綠地率達到60%以上,植物配置要喬灌花草相結合,建筑小品、城市雕塑要突出城市特色,與周圍環境協調美觀,充分展示歷史文化風貌。

第九十九條 江、河、湖、海等水體沿岸綠化要注重自然生態保護,按照生態學原則進行駁岸和水底處理,生態效益和景觀效果要明顯,形成城市特有的風光帶。

9第九章 特定區域

第九章 特定區域

第一百條 本章所稱的特定區域,指在土地使用和規劃管理上有特殊要求,需要在前述各章規定的基礎上作補充規定的地區,包括:主要公共活動中心、風貌保護區、規劃保留保護區、大型公共綠地、旅游風景區以及其他重點地區。特定區域的具體范圍在編制各項規劃時確定,特定區域必須先規劃后建設,尚無經批準規劃的,不得進行建設。

10第十章 附則

第十章 附則

第一百零一條 本規定是實施國家、省、市有關法律法規的具體技術規定。違反本規定的行為,將依照有關規定進行處罰。

第一百零二條 本規定實施前已取得《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》及《鄉村建設規劃許可證》,且在有效期內的仍按原“一書三證”執行,其余均須按本規定執行。

第一百零三條 建設單位和個人在取得《建設項目選址意見書》一年內,未申請辦理《建設用地規劃許可證》的,該《建設項目選址意見書》由原核發機關予以吊銷;

《建設用地規劃許可證》自核發之日起六個月內未申請辦理《建設工程規劃許可證》,且又未申請延期的,該《建設用地規劃許可證》由原核發機關予以吊銷;

《建設工程規劃許可證》自核發之日起六個月內主體工程不動工,且又未申請延期的,該《建設工程規劃許可證》由原核發機關予以吊銷。

第一百零四條 城市建筑風格主色調及建設項目配建的綠化工程、停車場、夜景工程、公共服務設施配套等專項設計導則,以及臨時建設由市城鄉規劃主管部門負責制定并實施。

第一百零五條 各縣(市)可參照本規定執行。

第一百零六條 本規定未盡事宜,依照國家、省有關法律、法規、規范規定執行。

第一百零七條 本規定由寧德市城鄉規劃局負責解釋。

 附錄一 名詞解釋

附錄一 名詞解釋

1、規劃區:指城市、鎮和村莊的建成區以及因城鄉建設和發展需要,必須實行規劃控制的區域。

2、中心城區:指城市市區、近郊區因城市建設需要實行規劃控制的區域(具體詳見附圖)。

3、舊區改建:指對城市舊區進行的調整城市結構、優化城市用地布局、改善和更新基礎設施、整治城市環境、保護城市歷史風貌等的建設活動。

4、城市總體規劃:指對一定時期內城市性質、發展目標、發展規模、土地利用、空間布局以及各項建設的綜合部署和實施措施。

5、控制性詳細規劃:指以城市總體規劃為依據,確定建設地區的土地使用性質和使用強度的控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃要求。

6、修建性詳細規劃:指以城市總體規劃或控制性詳細規劃為依據,制定用以指導各項建筑和工程設施的設計和施工的規劃設計。

7、居住用地:在城市中包括住宅及相當于居住小區及小區級以下的公共服務設施、道路和綠地等設施的建設用地。

8、公共設施用地:城市中為社會服務的行政、經濟、文化、教育、衛生、體育、科研及設計等機構或設施的建設用地。

9、工業用地:城市中工礦企業的生產車間、庫房、堆場、構筑物及其附屬設施(包括其專用的鐵路、碼頭和道路等)的建設用地。

10、倉儲用地:城市中倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施的建設用地。

11、對外交通用地:城市對外聯系的鐵路、公路、管道運輸設施、港口、機場及其附屬設施的建設用地。

12、道路廣場用地:城市中道路廣場和公共停車場等設施的建設用地。

13、市政公用設施用地:城市中為生活及生產服務的各項基礎設施的建設用地,包括:供應設施、交通設施、郵電設施、環境衛生設施、施工與維修設施、殯葬設施及其他市政公用設施的建設用地。

14、綠地:城市中專門以改善生態、保護環境、為居民提供游憩場地和美化景觀的綠化用地。

15、水域和其他用地:城市范圍內包括耕地、園地、林地、牧草地、村鎮建設用地、露天礦用地和棄置地,以及江、河、湖、海、水庫、葦地灘涂和渠道等常年有水或季節性有水的全部水域。

16、保留地:城市中留待未來開發建設的或禁止開發的規劃控制用地。

17、居住小區:城市中由居住區級道路或自然分界線所圍合,以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則,并設有與其居住人口規模相應的、滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地區。

18、居住組團:城市中一般被小區道路分隔,設有與其居住人口規模相應的、居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。

19、居住區用地:住宅用地、公共服務設施用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

20、住宅用地:住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。

21、公共服務設施用地:一般稱公建用地,是與居住人口規模相對應配建的,為居民服務和使用的各類設施的用地,應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

22、居住區道路用地:居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

23、公共綠地:城市中向公眾開放的綠化用地,包括其范圍內的水域。

24、快速路:城市道路中設有中央分隔帶,具有四條以上機動車道,全部或部分采用立體交叉與控制出入,供汽車以較高速度行駛的道路。又稱汽車專用道。

25、步行街:專供步行者使用,禁止通行車輛或只準通行特種車輛的道路。

26、居住區(級)道路:一般用以劃分小區的道路。在大城市中通常與城市支路同級。

27、小區(級)路:一般用以劃分組團的道路。

28、組團(級)路:上接小區路、下連宅間小路的道路。

29、宅間小路:住宅建筑之間連接各住宅出入口的道路。

30、用地面積:征用土地紅線范圍內的土地面積。

31、建設用地面積:用地紅線范圍內,除城市道路、河道、電力走廊、輕軌控制線、綠化隔離帶等規劃控制用地外的實際建設用地面積。

32、道路紅線:城市道路(含居住區級道路)用地的規劃控制線。

33、建筑線:一般稱建筑控制線或建筑紅線,是建筑物基底位置的控制線。

34、綠地規劃綠線:一般稱綠線,指城市各級綠地用地規劃控制線。

35、文物保護紫線:一般稱紫線,指核定為文物保護單位或建筑保護單位的用地及其周圍進行規劃保護的規劃控制線。

36、容積率:一定地塊內,地面以上總建筑面積與建設用地面積的比值。一般不包括架空層及市政設施建筑面積。--半地下室?

37、建筑密度:一定地塊內所有建(構)筑物的基底占地總面積占建設用地面積的比例。

38、建筑間距:兩棟建筑物或構筑物外邊緣之間最窄處的水平距離。

39、綠地率:一定地區內各類綠化用地總面積占建設用地面積的比例。

40、建筑退線:建筑物外墻面與建設用地紅線之間的最小垂直距離。

41、建筑高度:指自建筑物室外散水面或明溝面至建筑物頂部最高點的垂直距離。

42、低層建筑:建筑高度不大于10米的非居住建筑。

43、多層建筑:建筑高度大于10米且不大于24米的非居住建筑。

44、高層建筑:建筑高度大于24米且不大于100米的非居住建筑。

45、超高層建筑:建筑高度在100米以上的建筑。

46、低層住宅:層數為1~3層的住宅。

47、多層住宅:層數為4~6層的住宅。

48、中高層住宅:層數為7~9層的住宅。

49、高層住宅:層數大于等于10層的住宅。

50、居住建筑:整幢建筑的使用性質均為住宅的建筑物。

51、辦公建筑:非單元式小空間劃分,按層設置衛生設施的辦公建筑。

52、民用綜合建筑:多種功能混合的建筑。

53、旅館建筑:指接待短期停留的旅客為主,每個客房單元不配備廚房,滿足國家旅館建筑設計規范的建筑。

54、裙房:指和主體建筑緊密相連并與之組成為一個整體,且建筑高度不大于24米的附屬建筑。

55、騎樓:臨道路的建筑物將底層臨道路部分作成柱廊式人行通道,樓層部分跨建在底層人行通道上部,則底層人行通道部分連同柱廊稱之為騎樓。

56、封閉陽臺:指對凸陽臺的三面臨空面和凹陽臺的單面臨空面進行圍合封閉,使室內外連續空間成為室內空間的陽臺。

57、半地下室:房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2者。(房間頂板超出室外地平面1米,且不超過地下室層高一半;或地下室一至兩側露出室外地平面的均為半地下室。)

58、地下室:房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。(房間頂板不超出室外地平面1米的為地下室。)

59、公園綠地:指向公眾開放,以游憩為主要功能,兼具生態、美化、防災等作用的綠地。

60、生產綠地:指為城市綠化提供苗木、花草、種子的苗圃、花圃、草圃等用地。

61、附屬綠地:指城市建設用地中綠地之外各類用地中的附屬綠化用地。包括居住用地、公共設施用地、工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政設施用地和特殊用地中的綠地。

62、防護綠地:指城市中用于具有衛生、隔離和安全防護功能的林帶及綠化用地。

63、其他綠地:指對城市生態環境質量、居民休閑生活、城市景觀和生物多樣性保護有直接影響的綠地。包括風景名勝區、水源保護區、郊野公園、森林公園、自然保護區、風景林地、城市綠化隔離帶、野生動植物園、濕地、垃圾填埋場恢復綠地等。

64、護坡:防止用地土體邊坡變遷而設置的斜坡式防護工程,如土質或砌筑型等護坡工程。

65、擋土墻:防止用地土體邊坡坍塌而砌筑的墻體。

66、風景名勝區:指風景資源集中、環境優美、具有一定規模和游覽條件,可供人們游覽欣賞、休憩娛樂或進行科學文化活動的地域。

67、港灣式停靠站:在道路車行道外側,采取局部拓寬路面的公共交通停靠站。

68、開關站(開閉所):城網中起接受電力并分配電力作用的配電設施。

69、高壓線走廊(高壓架空線路走廊):在計算導線最大風偏和安全距離情況下,35KV及以上高壓架空電力線路兩邊導線向外延伸一定距離所形成的兩條平行線之間的專用通道。

70、生活污水:居民在工作和生活中排出的受一定污染的水。

71、生產廢水:生產過程中排出的未受污染或受輕微污染以及水溫稍有升高的水。

72、生產污水:生產過程中排出的被污染的水,以及排放后造成熱污染的水。

73、城市防災:為抵御和減輕各種自然災害和人為災害及由此而引起的次生災害,對城市居民生命財產和各項工程設施造成危害和損失所采取的各種防御措施。

74、公寓式辦公建筑:指單元式小空間劃分,有獨立衛生設備的辦公建筑。

75、商業建筑:指綜合百貨商店、商場、經營各類商品的專業零售和批發商店,以及飲食等服務業的建筑。

76、商住綜合樓:指商業和居住混合的建筑。

77、商辦綜合樓:指商業和辦公混合的建筑。

78、汽車停車率:指居住區內汽車的停車位數量與居住戶數的比率。

79、公寓式酒店:指按公寓式(單元式)分隔出租的酒店,按旅館建筑處理。

80、酒店式公寓:指按酒店式管理的公寓,按居住建筑處理。

81、城市基礎設施:城市生存和發展所必須具備的工程性基礎設施和社會性基礎設施的總稱。

 附錄二 計算規則

附錄二 計算規則

1、建筑占地面積計算:

A、參照國家有關建筑面積的計算規則和有關規范計算:

(1)單層、多層及以上建筑物按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算。

(2)地下室、半地下室等按其上口外墻(不包括采光井等)外圍的水平面積計算。

(3)有柱雨篷按柱外圍水平面積計算,獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算。

(4)有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算。

(5)單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算。

(6)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算,無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算。二層以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原則計算,未形成的不計算。

(7)穿過建筑物的通道或兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊,按其水平投影面積計算。

(8)兩個建筑物間無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算。

(9)有柱或有圍護結構的門廊,按其柱或圍護結構外圍投影面積計算;突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算。

(10)室外樓梯按其投影面積計算。

B、以下部分不計入建筑占地面積:

(1)無頂蓋的花架等建筑小品不計算。

(2)亭、獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油(水)池、貯倉、圓庫等建、構筑物不計算。

(3)城市公共通道不計算。

(4)騎樓不計算。

2、建筑面積計算:

(1)按國家有關建筑面積的計算規則計算;

(2)對高度為2.2米以下的設備層不計算建筑面積。對設備層兼作避難層的,其高度可適當放寬,由市城鄉規劃主管部門核定;

(3)圍護的挑廊按其水平投影面積計算建筑面積;陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

3、建筑容積率計算:

(1)在計算容積率時,地下室、半地下室的建筑面積不計;但地下室、半地下室作為商場或其他營業性公共場所的,其建筑面積應計容積率;屋面層建筑面積不超過標準層建筑面積1/8的不計容積率;架空層建筑面積不計容積率;用作開放空間的建筑面積不計容積率;以上建筑面積應計入總建筑面積。

(2)市政設施(如變配電設施、電信和閉路電視機房、垃圾收集設施、消防設施、燃氣設施、供排水設施、公廁等)設置在擬建建筑物內的,在計算容積率時,可不計該設施的建筑面積;單獨設置的,在計算容積率時,可不計該設施的建筑面積,但在計算建筑密度時,應計算該設施的建筑基底占地面積;以上建筑面積應計入總建筑面積。

(3)商業綜合樓的容積率控制指標,按不同性質的建筑面積比例換算合成。

F=(Fl×P1%)+(F2×P2%)

式中:F——核定容積率;

F1、F2——不同性質的建筑容積率(見表三、四);

P1、P2——不同性質的建筑所占比例。

如同一建設用地內由不同類型的多幢建筑混合而成,應將不同類型的建筑占地面積分別劃定后,再以上式核定其各自的容積率。

(4)商住綜合樓的容積率控制指標,按不同性質的建筑面積比例換算合成。高層商住綜合樓商業用房的建筑面積應至少占總建筑面積的10%,不足10%的,其容積率和建筑密度的控制指標按高層住宅建筑的規定執行;多層商住綜合樓商業用房至少占兩層以上(含兩層),僅設底層商店的,其容積率和建筑密度控制指標按多層住宅建筑的規定執行。

4、綠地面積的計算;

(1)公共綠地包括各級中心綠地、河、湖畔、海濱、山邊綠地和其它帶狀、塊狀綠地,同時滿足寬度不小于8米,面積不少于400平方米。

(2)中心綠地與宅旁(宅間)綠地的主要區別為:有三分之一以上的綠地面積在規定建筑間距范圍之外的,可作為中心綠地,否則應視作宅旁(宅間)綠地。

(3)居住區宅旁(宅間)綠地面積計算起止界為:綠地邊界對宅間路、組團路和小區路應計算至路邊,當小區路設有人行便道時計算至便道邊;沿居住區路、城市道路則計算至道路紅線;沿建筑物的綠地計算至距房屋墻腳1.5米處;對其它圍墻、院墻計算至墻角。 

(4)道路綠地面積計算:以道路紅線內規劃的綠地為準進行計算。

(5)院落式組團綠地面積計算的起止界為:綠地邊界對宅間路、組團路和小區路計算至距路邊1米,當小區路設有人行便道時算到人行便道邊;沿居住區道路、城市道路則計算至道路紅線;距房屋墻腳1.5米。

(6)塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地,沿居住區級道路、城市道路的公共綠地計算至道路紅線。

(7)計算建設用地內綠地率的綠地面積包括:建設用地內的公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地、道路綠地和規定的建筑間距內的零星綠地面積。綠地應以綠化用地的平面投影面積為準,每塊綠地只能計算一次。

(8)建設用地內位于整塊綠地中用于美化環境的水面、無建筑面積的建筑小品的占地面積可計入綠地面積。

(9)開敞型院落組團綠地,應符合《城市居住區規劃設計規范》(GB50180-93 2002年版,以下簡稱《規范》)表7.0.4-2要求;至少有一個面面向小區路,或向建筑控制線寬度不小于10米的組團級主路敞開,并向其開設綠地的主要出入口和滿足《規范》附錄A第A.0.4條的規定。

5、建設用地面積計算:

建設用地面積以市城鄉規劃主管部門正式劃定用地范圍的面積為準,城市道路紅線內、河道藍線內、綠地綠線內、基礎設施黃線內、文物保護紫線內等的面積不得計人。

6、建筑公共開放空間的條件和計算:

(1)建筑公共開放空間是指在建設用地內,按規劃審定的方案建設,由建設單位永久性全天候為社會公眾提供的廣場、綠地、通道、停車場(庫)等公共使用的室內外空間(包括平地、下沉式廣場和屋頂平臺)。開放空間必須同時符合下列條件:

a.沿城市道路、廣場、小區道路留設;

b.任一方向的凈寬度在5米以上,實際使用面積不少于100平方米;

c.若有樓梯連接的,應以凈寬1.5米以上的開放性樓梯或坡道連接用地地面或道路,且與用地地面或道路的高差在±5.O米以內(含±5.0米);

d.提供室內連續開放空間的,其最大高差為-5.O米至+12.O米,且開放地面層;

e.向公眾開放綠地、廣場的,應設置座椅等休息設施;

f.建筑竣工后,應設置相應的標志,并交有關部門管理或經批準由建設單位代行管理;

g.常年開放,且不得改變使用性質、不得封閉;

h.室內或室外開放空間,應進行無障礙設計;

i.室內凈高不少于5米。

J.面積應單獨標注,且扣除結構和垂直交通面積;高度應計入總建筑高度。

(2)開放空間有效面積的計算公式如下:

F=M×N

式中:F——開放空間的有效面積,M——開放空間中對公眾開放的實際使用面積,N——有效系數。

a.室外開放空間在地面層的,其地坪標高與道路或用地地面的高差在±1.5米以內(含±1.5米)時,N=1.O。

b.室外開放空間在屋面上或為下沉式廣場的,其標高與道路或用地地面的高差在+1.5米至+5.O米(含+5.O米)或-1.5米至-5.O米(含-5.O米)時,N=O.7。

c.提供室內開放空問,其標高與室外用地地面的高差在±5.O米以內,或提供室內連續開放空間,其標高與室外用地地面的高差在-5.O米至+12.O米時,N=1.O.

7、建筑間距計算

(1)除另有規定外,建筑間距是指兩建筑物外墻面之間的最小垂直距離。分正面間距和側面間距兩個方面,凡泛稱的住宅間距系指正面間距。本規定確定的建筑間距仍以滿足日照要求為基礎,綜合考慮了采光、通風、消防、防災、管線埋設和視覺衛生與空間環境等要求為原則。

(2)坡度大于45○的中高、多、低層坡屋面建筑,其建筑間距指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間的最小垂直距離。

(3)建筑物突出部分的累計總長度不超過同一面建筑外墻總長度的1/3,且突出距離不超過1.8米,則其最小間距可忽略不計突出部分。

(4)建筑后退用地邊界線距離和建筑間距應同時符合本規定。在第一類建設區,因基地條件限制不能同時符合本規定的,經與相鄰地塊權利人或利害關系人簽定協議,報市城鄉規劃主管部門核準,其建筑間距必須符合消防間距規定要求。

8、建筑高度計算

在計算建筑間距時,建筑高度按下列規定計算:

(1)平屋面建筑:挑檐屋面自室外散水地面算至檐口頂,加上檐口挑出寬度(見圖一);有女兒墻的屋面,自室外散水地面算至女兒墻頂(見圖二)。

(2)坡屋面建筑:屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外散水地面算至檐口頂,加上檐口挑出寬度(見圖三);坡度大于45度的,自室外散水地面算至屋脊頂(見圖四)。

(3)水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設施、其高度在6米以內,水平面積之和不超過屋面建筑面積1/8的,可不計入建筑高度;但當建筑位于文物、建筑保護區、建筑控制地區和有凈空要求的控制區時,上述突出部分應計算建筑高度。

建筑高度計算附圖

9、沿路建筑高度

沿路一般建筑高度的控制

H≤1.5(W+S)

式中:H——為建設允許高度;W——為道路寬度;S——為建筑退距。

10、建筑高度控制的視線分析方法

根據建筑、文物保護單位的周圍環境,選擇適當視點確定視線走廊,進行視線分析,視點的距離大于或等于3H,因現狀條件限制難以按3H視點距離控制高度的,視點距離可適當縮小,但不得小于2H (見圖五)。

11、建筑面寬控制示意圖

(一)A、B、C為連續建筑,A為建筑最高部分

(二)A≤24米時,L≤80米

(三)24米<A≤60米時,L≤70米

(四)A>60米時,L≤60米


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